潘石屹,真跑了!

风清扬斈 3个月前 (11-04) 网络资料 181 0

继“别让李嘉诚跑了”之后,中国舆论场里近日又传出“别让潘石屹跑了”的声音。一些分析由此推论中国经济出了很大的问题。

近期不时有信息显示潘石屹与张欣夫妇正在将公司物业“卖卖卖”,与几年前把大陆产业“卖卖卖”的香港富商李嘉诚的做法似乎如出一辙。确实,潘石屹与李嘉诚同为商人,都拥有大量地产物业,也都有过或正待将其大量出售,而两人类似的“卖卖卖”行动背后,是否有着同样的原因?中国经济,或者更准确地说中国房地产市场真的难以为继了吗?

关于潘石屹夫妇所创立的房地产公司SOHO中国抛售的消息已经流传多日。早在2019年6月,SOHO中国副总裁钱霆便公开了出售13个项目的计划。越来越多的消息指称,该公司将要清空在内地的近乎所有物业、全部业务。这也包括其被称为核心资产且曾表示会“继续持有”的“八大金刚”。

  • 潘石屹曾是中国最有名的房地产商之一。(VCG)

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 近日,一则传闻在网上流传:有消息称SOHO中国将考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益,且交易对手是外资公司,这次出售的最终计划是将SOHO中国的核心资产“八大金刚”全部出售。

 尽管传闻未经证实,SOHO中国的股价在三天内已经上涨了30个点,3天成交额7.6亿港元,而之前每天的成交额只有几百万港元。

为什么会这样暴涨?很简单的算法,SOHO中国大涨前市值才100多亿港元,如果消息属实,不要说公司把80亿美元全派出来,只是派30%利息出来,也已经24亿美元,超出市值了。

 为什么会这样暴涨?很简单的算法,SOHO中国大涨前市值才100多亿港元,如果消息属实,不要说公司把80亿美元全派出来,只是派30%利息出来,也已经24亿美元,超出市值了。

 后面就是SOHO中国例行公事的澄清,让消息有点欲盖弥彰:本公司关注到媒体就本集团目前拟出售房地产项目的相关报导,及随后出现的公司股份价格及成交量的上涨。本集团谨此声明,截至目前,本公司确认,其不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料。

 笔者作为一个完全不了解内幕的吃瓜群众,先尝试从手头的公开资料来分析事件的可能性。

 SOHO中国

 首先我们来看看SOHO中国是一家什么样的企业。

 SOHO中国成立于1995年,是最早的房地产玩家之一。那一年,许家印还没创办恒大,孙宏斌刚刚从监狱出来,还没开始开发房地产。

 SOHO中国的业务大部分是商业地产开发,最主要的产品就是写字楼。SOHO中国的写字楼造型前卫,往往一建成即成为当地地标。

毫不夸张的说,张欣是真的被地产耽误的艺术家。
全部出售“八大金刚” 潘石屹清仓跑路的唯一原因

 毫不夸张的说,张欣是真的被地产耽误的艺术家。

 然而最近几年,SOHO中国在房企里面地位越来越低,不要说恒大融创,连很多不知名的地区性开发商都超过了它。2019年房地产企业500强,SOHO中国排名259。

 下滑的最主要原因,是潘石屹在2013年做出的从“销售”到“持有”的战略转变。

 2013年的房地产像过山车一样跌宕起伏,从3月新政引发的二手房交易狂潮,到“新国五条”细则出台后楼市的瞬间降温;从“金九银十”日光盘和高价地的频现...

 以北京举例,2013年北京共出让214宗土地,出让金额创纪录地达到1821.81亿元,同比2012年上涨幅度达到181%。

 火热的土地市场,也许让潘石屹想起了20年前的海南泡沫。他果断地停止了拿地和销售,将企业的重心慢慢转向租赁业务。

 从当年财报的描述能看出他对市场的看法。

这个果断的决定,也彻底让SOHO中国退出了“地产群”。到2015年,SOHO中国已经没有了地产销售收入,成为了一家纯收租的公司。

 这个果断的决定,也彻底让SOHO中国退出了“地产群”。到2015年,SOHO中国已经没有了地产销售收入,成为了一家纯收租的公司。

进入收租“仙人模式”的SOHO中国,收入急剧下滑,但是其负债和各种应收应付账款也相应下降。和恒大碧桂园动则数千亿的负债及应收款项对比,SOHO中国的经营风险相对较小。

 进入收租“仙人模式”的SOHO中国,收入急剧下滑,但是其负债和各种应收应付账款也相应下降。和恒大碧桂园动则数千亿的负债及应收款项对比,SOHO中国的经营风险相对较小。

SOHO中国资产情况
SOHO中国资产情况

 尽管战略调整7年后的今天,SOHO中国基本退出了房企江湖,收入甚至还不到碧桂园的零头。但是凭借着稳健的经营模式,SOHO中国负债少,现金流充足,躺着赚钱。

因此,从商业模式和财务上来说,SOHO并没有清仓资产的需求。

 因此,从商业模式和财务上来说,SOHO并没有清仓资产的需求。

 另外,SOHO中国的物业基本都位于核心商圈,是稀缺性商业地产。未来假如政府放水,SOHO中国可以从自持资产的升值和租金上升受益;假如经济危机,SOHO低负债,高现金流,也可以给他们提供充足抄底的资金。

交易细节
交易细节

 再来看看交易。

 网上铺天盖地的传言都只有一个观点:潘石屹要跑了。

不光跑,还要甩卖所有资产,转移到海外投资。

 不光跑,还要甩卖所有资产,转移到海外投资。

 那我们先来看看整个交易的设计。

 首先交易的标的是“八大金刚”,这八栋物业不是SOHO中国的核心资产,而几乎是其所有资产。SOHO中国的所有收入几乎都是通过这些物业的租金支撑的。

这些资产不仅包括潘石屹多次说不能卖的望京SOHO,还有耗时2100天,由全球知名建筑事务所KPF主导设计的古北SOHO。变卖这些资产,SOHO中国将变成一家纯现金公司。近年来,这些核心地段的资产,出租率大部分在95%以上,高于平均水平,租金也在逐年稳步上升。

 这些资产不仅包括潘石屹多次说不能卖的望京SOHO,还有耗时2100天,由全球知名建筑事务所KPF主导设计的古北SOHO。变卖这些资产,SOHO中国将变成一家纯现金公司。近年来,这些核心地段的资产,出租率大部分在95%以上,高于平均水平,租金也在逐年稳步上升。

这就相当于,隔壁罗大妈早年炒房赚了钱,买了一堆核心地段的物业,收租收的不易乐乎。最近几年又花大钱买了一套房子,并且当作艺术品打磨了6、7年,刚刚完工还没住。突然有一天就说要海外投资,清仓所有物业。

 这就相当于,隔壁罗大妈早年炒房赚了钱,买了一堆核心地段的物业,收租收的不易乐乎。最近几年又花大钱买了一套房子,并且当作艺术品打磨了6、7年,刚刚完工还没住。突然有一天就说要海外投资,清仓所有物业。

 假如发生这种事,罗大妈不是要离婚,就是犯了法要跑路了。

 看完交易标的,我们再来看看交易利润。

 传闻里面说潘石屹变卖资产,是要“到海外投资”。近年来,潘石屹夫妇的海外投资,都是通过家族信托进行。假如按照传闻来说,潘石屹要变卖资产跑路,唯一的方法就是通过分红流入海外的信托基金。

 目前潘石屹夫妇对SOHO中国的持股比例为63.93%,假如通过分红流出,销售后所得的数百亿资金,到潘石屹夫妇手里面就得打个六折。有什么投资回报可以让潘石屹折价40%也要去做?

 假如是觉得国内投资收益率不行,要到海外投资,也可以先趁着SOHO股价近几年的低迷先进行回购,然后再清仓甩卖。

 还有一点就是,潘石屹夫妇上一次进行海外投资已经是2013年。随着国家外汇管制收紧,潘石屹夫妇近几年并无进行海外投资,而是专心当上了“包租公”。

 因此,无论从交易标的还是交易利润的角度,潘石屹夫妇除非有不可告人的风险,不然是不会“清仓”去做投资的。

 态度

 最后再看看潘石屹夫妇的态度。

 通过2013年那次商业战略的改变,我们可以推测出潘石屹夫妇经营的风格 -- 保守。

 潘石屹经历过海南的泡沫,当年靠着五斤桔子换来海南省的人均住房面积,顺利逃顶;张欣则是海归精英,曾任职高盛等投行。

 两人的背景让他们在经营SOHO中国时非常理性,虽然说错过了中国住宅市场的大牛市,但是躺着收租也算是稳健。

 而且,虽然SOHO中国的江湖地位不保,但是两人完全没有一点焦虑的感觉。

 一个“转行”在微博卖苹果。

另外一个打网球、越野,回归家庭。

 另外一个打网球、越野,回归家庭。

完全就是隔壁大爷大妈退休安享晚年的亚子。

 完全就是隔壁大爷大妈退休安享晚年的亚子。

 从历年的财报上,我们也能看到他们坚定看多中国。

根据潘石屹夫妇行为,清仓甩卖并不符合他们现在保守而又佛系的画风。
全部出售“八大金刚” 潘石屹清仓跑路的唯一原因

 根据潘石屹夫妇行为,清仓甩卖并不符合他们现在保守而又佛系的画风。

 结论

 无论是SOHO中国的经营模式,这笔交易的获利程度,还是潘石屹夫妇的心态,都指向一个观点:从逻辑上看,SOHO中国不需要清仓大甩卖。

 不过资本市场风云莫测,还是有很多潜在的因素,比如说最近的全球动乱带来的不稳定因素和国内房企的偿债危机。

 又或者,是因为潘石屹最近看了李国庆俞渝的撕逼,感觉势头不对要赶紧清盘?

 俗话说,英雄难过美人关,这是我想到潘石屹清仓跑路的唯一原因。

 我们作为吃瓜群众,并不接近交易内部,只能通过公开资料推测事情大概率的走势,理性的做出判断。到底这些炒高SOHO中国的资金是聪明钱,还是一场赌博,笔者也希望快点看到答案。


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