债务危机……来了???!!!

风清扬斈 2周前 (09-04) 网络资料 28 0

来源:债市观察

导读

在融资难度大、销售回款不及预期的环境下,房企的钱不是一般的“紧张”了。   1

恒大再发债,募集30亿美元  

1月23日,中国恒大公告称,公司已经和瑞信、光银国际、中信银行(国际)及瑞银订立购买协议,增发金额合计高达30亿美元的票据,发行日期为1月25日,票面利率最高为8.25%。

该笔发债的资金将为恒大现有债务进行再融资,剩余部分则用作一般用途。

两个月以前,恒大还发过一笔利率高达13.75%的美元债,总金额10亿美元。

从Wind的数据发现,恒大以1073.4亿的未到期信用债务位列榜首,比第二名的碧桂园高出了46.3%,平均票面利率8.9%也是20家房企之最。

巨大的偿债压力,是恒大密集发债的重要原因。

其实不只是恒大,富力地产、碧桂园、融创中国在近期也接连发布了美元优先票据发行计划,所得款项也主要用于现有债项的再融资。

简单来说,就是“借新债还旧债”。有网友还特意为此作了一副对联:“上联:拆东墙补西墙,墙墙不倒;下联:借新债还旧债,债债还清;横批:资本运作。”

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数据来源:新京报记者整理

据新京报记者不完全统计,今年以来,从1月9日到23日15天的时间内,房企至少发行了40多亿美元债券,还有30多亿美元债券处于拟发行阶段

自去年以来,很多房企资金紧张,为了加快回款甚至替客户首付款垫资,个别地区出现了变相首付贷的迹象,再加上国内融资成本依然高企,很多房企选择通过境外融资储备粮食过冬,发美元债的节奏明显加快。

但大量发美元债,不仅要面临美元升值的汇率风险,还可能要承受资本管制的政策压力,债务负担可能会更重,真是替各家疯狂发美债的房企捏了一把汗。

2

今年偿债压力巨大,下一个违约的会是谁?

小债从中信建投的研究报告中发现,存续房地产债到期偿还高峰在2021年,2019-2022年分别有4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。

除了信用债外,房企的其他有息负债也将在2019-2021未来三年间集中兑付,每年需要偿付的有息负债分别为6.06万亿、5.85万亿和3.4万亿,可见,2019年是有息负债偿还高峰。  

在过去的十年时间里,房地产大佬不断靠着杠杆撬动,撬上了财富排行榜,它们在资本宽松的时候疯狂扩张,却掩盖了发展中的问题,如今去杠杆来临,就全部原形毕露,债务危机像沸水冲破锅盖一样涌现

还记得上周佳源国际控股和阳光100中国的闪崩,直接是破产式暴跌,其中佳源国际控股暴跌80.6%,市值由300多亿跌剩60多亿,而阳光100中国暴跌64.59%。事情发生得太快,无数投资者被埋,“死不瞑目”。

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这就是房企杠杆断裂的迹象,是偶然中的必然。

房地产市场降温越来越明显,放松调控的意愿不大,随着市场饱和度的提升,新增市场容量在不断萎缩,房地产行业必然要迎来大洗牌,房地产债务就成了一个风险雷区。没有不发债的房企,但谁也不能保证什么时候能还完,也不知道哪个会率先倒下。

当市场形成了一种趋势,这种趋势的力量是非常可怕的,想要扭转很难。前几年都在说,风口上,猪都能飞起来,这两年再看,风没了,先摔死的也是猪。

去年大名鼎鼎的中弘、银亿股份雷了,今年第一个地产债务违约会是谁?


徐瑾:当2008年金融危机过去十年,全球关于债务的担忧始终存在。债务到底是什么?债务问题如何解决?中国在其中又扮演什么角色?

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更新于2019年6月14日 05:37 FT中文网财经版主编 徐瑾

当2008年金融危机过去十年,全球关于债务的担忧始终存在。债务到底是什么?债务问题如何解决?中国在其中又扮演什么角色?

债务的本质,其实就是钱,或者说货币。全球最大对冲基金公司桥水创始人达利欧,他以谈工作方法的书《原则》为人熟知,这本书不久前曾经刷爆朋友圈,也入选经济读书会2018十大好书。

其实,他的本行是投资,谈经济的《债务危机》一书,显然灌注了更多专业思考。书中货币、债务和信贷总是被一同提起。他将三者关系如下定义,“信贷定义为赋予他人购买力,他人承诺今后偿还该购买力,即偿还债务”;“大部分被视为资金的东西,其实是信贷,而信贷这种东西,会在经济繁荣的时候凭空出现,也会在经济不振的时候凭空消失”。

资金可以凭空出现,这件事,如何评价?可好可坏。对中国读者来说,最近二十年的记忆,不少是关乎信贷跃进带来的通货膨胀与资产价格泡沫,因此对于信贷增长非常反感。不过,我们要记住,中国这几十年情况有特殊性。从其他国家经验来看,如果信贷紧缩,往往伴随经济萧条与通缩,丧失可能的发展机会,作为通胀反义词的通缩,它的世界并没有那么美好。

如果资金与债务可以凭空出现与消失,那么债务危机是如何发生的?一般认为,当债务人无法偿还债务时,就产生债务危机。达利欧认为,信贷和债务快速增长是好是坏,取决于债务偿还情况。换言之,增加信贷的好坏,取决于借款是否用于生产目的,是否能够有足够收入还本付息。

《债务危机》罗列了达利欧研究过的多国债务历史,结论是只有少数自律性良好的国家能够避免债务危机的发生。这一结论对于熟悉金融历史的读者并不陌生,大家都读过太多“这次不一样”的债务危机悲剧。

《债务危机》的译者之一,是我的同事刘波。6月13日,复旦泛海、经济人读书会与FT携手,在苏州进行了一场FT创新对话,由我和刘波对谈。席间,刘波分享了达利欧两书精华,信息量很大。他尤其强调,达利欧所谈原则,其实是基于其个人的投资经验的个人原则,读者不应该不加挑选加以运用。

从这个意义而言,任何二手经验都值得反思。达利欧的身份,使得不少人对他的思考给予颇多溢价;不过按照他主张的客观原则,任何思考,也需要经历观念市场的检验。

诚然,《债务危机》呈现了众多观点与观察,有些提供洞见,有些则可以争议。从积极的方面讲,首先,《债务危机》强调了债务周期的重要性,其次,本书将债务周期划分为7个阶段,对每个阶段提供丰富的现象描述,为进一步研究准备了素材。当然,如果你熟悉历史,你会发现经济学家费雪在80年前就做了类似的事情。

第三,《债务危机》正确地认识到货币就是信贷,甲的财富就是乙的支付承诺,信贷(钱)可以凭空产生也可以凭空消失。在这一点上,达利欧突破了学院派观点,认识到了货币内生性观点。最后,他正确地指出面对债务危机时,有关当局(央行、政府)必须勇于、快于行动,消除妨碍迅速行动的机制与法律障碍。这一观察,其实也可以从美国前财政部长保尔森等人回忆录中,得到印证。

然而,货币或者债务本身非常复杂,这本书也存在不足的地方。比如,他给出的解决方案的其中一个,说白了是印钞,而恶性印钞的结果,其实我们在津巴布韦等案例已经看到。再比如,他在书中列举债务数据没有给出精确定义,尤其没有将不同债务分拆出来分析其不同的缘由与后果,削弱了分析的精准性;在谈到某些案例时,事实有出入,如日本去杠杆案例。

在本书分析基础上延展讨论,我们应该认识到,从本质上讲,债务危机可以分为两个分类:流动性危机与清偿性危机。流动性危机意味着市场上没有钱了,这个时候确实需要央行提供流动性,而清偿性危机病因不同,往往是和坏资产有关,这个时候比起提供流动性,更好的方式应该是去掉腐肉,刮骨疗伤。

面对这两种不同类型的危机,处理处理方式显然存在差别。达利欧没有对此明确区分,而这种模糊,赋予了监管者过高的权力,又没有进行恰当的约束。

处理债务危机方案之外,我们退后一步,如何看待债务和经济关系?或者说,一个经济体,为何能够正确地决定合适的债务水平?这个问题答案不仅是一个经济学问题,更是一个政治问题。从金融银行界而言,贷款行为本质上是在对风险定价,而他们内部的控制体系总是倾向于让他们低估风险(基于逆向选择、道德风险等等机制);从监管者而言,更加重要原因,则是各国存在的结构性软预算约束情况,如中国国企、日本财阀系企业等等。两者的结合,往往是债务局势日益恶化背后的根源。

债务过高,即使没有爆发危机,也会损害经济增长潜力。如中国学者刘海影在《中国巨债》中分析,债务过高,会导致资产配置机制出现问题,如资产回报率降低、全要素生产率降低、GDP潜在增速降低。

归根结底,无论债务多寡、债务如何诞生、债务危机如何解决,对经济体而言,最重要问题是增长。经济的增长,最终来自自发秩序合作的拓展,来自企业家在社会经济中不断寻找可能的机会,或者说填补经济网络中的结构洞。没有良性经济的增长动力,再高超的债务处理能力,也不过是为下一波可能更大的危机,争取一点点时间。

如今,债务危机成为热门词,原因何在?从发达国家经济来说,目前债务增长确实有所抬头,但是比起危机前情况其实有所好转。以非政府债务为标准来考察,前四大经济体情况如何?根据国际清算银行数据,美国约为150%,欧洲和日本约为160%附近,中国则是205%。对比比起十年之前,美国情况有较大改善,日本、欧洲也有小幅改善。中国的债务攀升比例比较令人担心,最近10年中国经济跃升为世界第二,但这一过程也发生了四万亿等几轮刺激,显然对债务负担有推波助澜的作用。对此,中国需加以密切注意。

中国的债务之路,如何收场?早在2016年,我在公号《徐瑾经济人》就谈过,如果发生债务危机,中国经济有可能面临两种危机情景。首先,一种是韩国式情况,即中国不主动调整,在外部冲击以及汇率波动下,类似韩国98年情况重演,在一次剧烈的金融危机之后进行痛苦的出清;其次,一种是日本式情况,即通过二三十年的缓慢增长,增加政府杠杆以降低企业杠杆。如果条件允许,后一种可能性更大。

这两种模式如何评价?一个短痛,见效快,一个长痛,恢复慢。中国经济过去之所以能够保持高杠杆率和推迟债务出清,并不是中国有多么特别,很大原因是高速增长中,很多矛盾不那么突出,部分被掩盖了。从多数国家的经验来看,日本模式是可能的道路,这种情况下,增长恢复会比较缓慢,国民感受或许比较温和。注:本文代表作者本人观点,作者亦为经济人读书会创始人,更多可见公号《徐瑾经济人》(ID:econhomo)

参考书目:

《债务危机 : 我的应对原则》

作者:瑞•达利欧

译者:赵灿 / 熊建伟 / 刘波 等

出版社: 中信出版社 2019-3

《原则》

作者:[美] 瑞•达利欧

译者: 刘波 / 綦相

出版社:中信出版社 2018-1

下一场债务危机即将到来?

Dec 18, 2017 KEMAL DERVIŞ

发自华盛顿特区——全球大部分地区的经济增长正在加速。但尽管危机后很多重要经济体的监管机构大力推动和银行业去杠杆化,世界的总体债务相对GDP比率却从2008年经济危机前的210%上升到了接近250%。这引发了人们对经济复苏持续性的质疑,甚至有人认为利率上升可能会引发另一场全球危机。那么这种情况发生的可能性又有多大呢?

The Trump Narrative and the Next Recession

ROBERT J. SHILLER thinks an economic downturn could upend a public story that has persisted and grown for nearly 50 years.25Add to BookmarksPreviousNext

要回答这个问题,大家首先要记住债务既是负债,也是资产。既然我们不欠外星人任何债务,因此在一个封闭经济体中总体债务和相应的资产规模必然相互抵消。因此真正重要的是带息债务和总债务的构成状况——或者简单地说,谁欠了谁什么东西。

比如说,高额公共部门负债表明可能需要加税——与美国共和党立法者提出的税收立法相反——和/或利率上升(实际或名义上的,取决于货币政策和通胀率)。如果债务主要是欠外国借款人的话,利率风险就会因汇率风险而加剧。

而私人部门债务则很大程度上取决于其类型:对冲型,债务人的现金流能够支付所有负债;投机型,现金流只够覆盖利息;或者是连以上两点都做不到的庞氏(Ponzi)型。正如美国经济学家海曼·明斯基(Hyman Minsky)所解释的那样,投机型或庞氏骗局型债务的份额越高,因信心冲击而引发突然去杠杆化浪潮的风险就越高,而该浪潮很快就会演变成全面的金融危机。

到期日对公共和私人部门债务来说也意义重大。较长的到期日意味着有更多的时间进行调整,也降低了信心冲击的风险。

虽然把重点放在简单的总量数字上没什么意义,但公共和私人机构研究人员都倾向于这样做。以希腊债务危机的报道为例,新闻头条都集中在债务相对GDP比率从2007年的100%上升到了今年的180%上,却很少关注私人部门债务。事实上随着国外公共债权人取代私人债权人以及利率下调,希腊的整体债务虽然仍然很高,却已变得更可持续。而其可持续性的延续将部分取决于希腊GDP的发展轨迹——也就是债务比率的分母。

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在评估全球最为关心的中国债务方面也存在着类似错误。单看数字显然有点吓人:中国的债务相对GDP比率当前约为250%,私人部门债务则相当于GDP的210%左右。但在那些被定义为银行贷款和公司债券的私人部门债务中其实有大约2/3实际上是由国有企业和地方政府实体持有的,而中央政府对这两方面都拥有相当的控制力。

而中国最大的风险可能来自影子银行,因为缺乏可靠的数据。另一方面,近年来私人债务比率的大部分增长可能是影子银行体系部分“正规化”的结果——这一趋势对经济稳定而言是一个好兆头。

此外中国还有更多利好因素:大多数债务是以人民币持有的;该国拥有接近3万亿美元的巨额外汇储备;尽管近年来有所松绑,但资本管制仍然有效。因此国家领导层有一笔公共政策专项资金可以拿来缓和金融动荡。

在其他新兴经济体中也有一些关注的问题,但总的来说情况比较稳定。尽管私人部门负债额近来一直在上涨,但其水平仍然可以容忍,而公共部门的债务相对GDP而言只算是适度增长。

至于发达经济体,没有理由相信日本债务危机即将爆发。得益于即将进行的税收大动作,美国的公共债务将有所增加;但至少在未来一两年内这种冲击会被持续的增长加速所缓冲。虽然银行体系持有的低质量资产可能阻碍欧洲经济复苏,但也不太可能引发金融危机。

简而言之,短期内全球不太可能出现大型的债务危机风险。相反,这一阶段似乎是为持续提升资产估值以及需求驱动型增长而度身订造的。

这意味着不要低估了地缘政治风险不应。虽然市场倾向于无视本地性政治危机甚至更大的地缘政治挑战,但某些局面可能失控。尤其是朝鲜的核威胁依旧严峻,甚至可能突然升级以致美中冲突的风险增加。

中东地区也还是一个严重不稳定性的来源,海湾地区的紧张局势可能加剧,也根本无法排除伊朗和沙特之间的敌对行动和/或沙特境内爆发动荡的可能性。在这种情况下,俄罗斯可能最终会与美国硬碰硬。

即使不出现这么一个严重损害全球经济短期前景的重大地缘政治动荡,也会出现严重的中长期风险。除非实施一系列艰难的结构性改革,包括旨在遏制气候变化的改革,否则数字时代技能与就业之间的错配所加剧了的收入不平等状况将阻碍增长。

只要地缘政治形势依然可控,政策制定者就应该有时间去实施必要的结构改革。但机会之窗不会永远开放。如果决策者像美国那样把时间都耗费在滴流经济理论的诡辩上,世界就将会面临严重的经济困境。

穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)周三把中国主权债务的评级下调了一级,给出的理由是担心全球第二大经济体国家日益增长的债务问题。近年来,随着中国经济几十年来惊人的经济表现难以维持,国家开始利用债务来推动经济增长。

穆迪表示,中国必须越来越多地靠借钱来维持政府希望的经济增长水平。对于关注中国经济的人来说,穆迪的说法听上去很耳熟。然而,这种疑虑由世界顶级的信用评级机构之一指出之后,要忽视它就变得更难了。

每个国家都有债务,为什么中国的债务会是个问题?

一句话,中国的债务量很大,而且增长速度非常快。

 

在向金融体系注入资金方面,中国令美国的美联储和欧洲央行相形见绌。自从全球金融危机爆发以来,中国的广义货币供应量已超过了世界其他地区之和。尽管美国的经济体量更大,现在中国经济中的货币流通量比美国还多出了70%。

中国迅速积累了庞大的债务。去年,高盛(Goldman Sachs)调查了55个国家自1960年以来的债务增长速度相对于经济规模的比例,发现到2015年底,在所有的信贷扩张中,中国排到了前2%——去年它的债务甚至升得更高。其他的大型扩张都发生在非常小的经济体内,其中一些国家基本上失去了对财政的控制力。

这就是问题的全部吗?

令人难以置信的地方是,高盛承认这个测算可能还低估了中国债务问题的严重程度。

这是因为高盛的测算没有涵盖通常说的“影子银行”,这是一个缺乏监管的、缺乏透明的财务领域,不在传统银行业渠道之内,中国在这个领域的排名也是全球领先。

去年,中国的银行贷款跳升了10%。但在同一时期,不在银行资产负债表上的投资则增长了30%,这些投资中包括理财产品,这是一种投机性的贷款。

所有这些债务的债权人是谁?

中国一半以上的银行债务都是国有银行提供给国有企业的贷款。

即便是债务最沉重的国有企业,银行也没有中断为其提供贷款。今年的前三个月,中国的经济增长强劲,但现在已经有了放缓迹象。贷款政策的收紧可能导致工厂关闭,工人失业,以及以前发放的贷款违约。

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情况还可能会变得更糟吗?

中国的家庭和公司可能会开始把更多的钱偷偷送出国,进一步削弱中国的金融体系。中国有3万亿美元的外汇储备来应对这个问题,但即使这么大的金额也不是耗之不尽的。

与美国之间的贸易战可能意味着流入中国的美元减少,无法抵销资金流出,虽然特朗普总统已经不再使用他在竞选活动中关于美中贸易的那种说法。但如果贸易战打响,可能就会破坏公众对经济的信心。

如果中国住宅房地产价格暴跌,建筑企业和开发商可能就无法偿还债务,这也可能对银行构成冲击。

中国有什么应对之策?

它可以接受较低的经济增长速度,但是由于其劳动力资源巨大,这可能会减少就业机会。

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它可以救助银行系统,但这可能会让借款人觉得政府永远都会出手拯救他们。

或者它什么也不做,只是希望债务不会进一步削弱经济,不会在某一天引发广泛的金融危机。

这是一篇半马后炮半预测的文章,从分析国家近几年的政策脉络来推测未来债务和楼市泡沫的解决路径,抛砖引玉,供大家一起探讨。

 周末在家休息,龙翔电影台在放周星驰的《大话西游》,罗家英的一段经典歌曲《only you》给了我一个激灵,特别是歌词“背黑锅我来,送死你去,拼全力为众生,牺牲也值得”。在这场看似无解的债务和泡沫大戏中,谁背了黑锅,谁去送死,谁又能“违背”规律在背后导演这场大戏,最终还可以顺利回到“拼全力为众生”的取经之路吗?我们来一起分析看看。

 01

 先说债务问题。

 首先做个梳理,都说中国债务问题严重,可中国债务构成有哪些呢。一般来说,负债分为政府部门、企业部门和居民部门三个部分。

 那么他们各自负债的情况是什么样的呢?

 政府负债:名义40万亿,算上隐性债务预计在65-74万亿左右(中信数据);

 企业负债:90万亿(标普数据),央企负债率91.8%,国企负债率74.5%,民企负债率54%;

 居民负债:截至到2017年底,居民部门存款68万亿,贷款47万亿,盈余21万亿;

 逐一分析一下:

 1、政府负债:从08年为了应对金融危机开启的4万亿刺激开始,一直到现在,主要是地方政府,政府负债已经达到65-74万亿,2017年中国的GDP总量是82万亿,负债率高的吓人,当然官方宣称政府负债率不到40%,原因你懂的。

 2、企业负债:标准普尔给的数据,中国企业的债务率是14万亿美元(折合人民币90万亿),比美国13.1万亿美元还高0.9万亿美元,央企资产负债率91.8%,应该说基本上资不抵债。地方国有企业资产负债率74.5%,民企54%,世界上经济学家统一的认识企业债务超过50%就很危险,我们都超过了,不管是央企还是地方国企起来民企。

 3、居民负债:2017年居民部门存款68万亿,贷款47万亿,存款余额只有21万亿,除以14亿人,每人只有1万5,当然不排除有其他理财方式,但是央行公布今年4月单月居民存款储蓄就少了1.32万亿,菜场大妈都知道钱去了哪。

 这帐目看起来,没别的办法了,只能印钞票抵消债务了。

 以前按照外汇占款来印钞早就行不通了,外储不过3万亿,也就不到20亿人民币,你知道这几年中国印了多少钱吗?

 看个数字:2008年,中国的广义货币总量(M2)只有47.5万亿,而2018年,这个数字已经超过170万亿。中国M2于2010年超过美国,2012年超过欧元区,并于2018年超过美国和欧元区之和。

 地方政府和企业都需要钱,但货币还能继续按以前的速度印下去吗?显然不能了,怎么办呢?

 面对这些天额的债务,解决起来也没有别的办法,无非是三种:

 1、政府债务:继续借新还旧,搞庞氏把戏,不然还能怎么办?人大财经委副主任委员贺铿都说了,地方政府欠的债没有一个想还的;

 2、企业债务:要分好亲疏,央企国企是亲儿子,必须力保,什么债转股、供给侧统统搞起来,甩包袱兜底也要做大做强;民企呢,交给市场去处理,该违约的就违约,该明斯基就明斯基,自求多福吧。

 3、不能忘了群众:还有一条债务转移,14亿人分下去也没多少,150万亿的债务,每个人才10万块,用什么转移呢?房子。而且转移给个人的好处在于,我们没有破产制度,债务是终身的,一直到肉体消灭为止,看看近期北京一家三口的新闻就知道了。

 所以,在没有生产力巨大提高的前提下,在没有特别大的外部压力下,债务只能通过这三种办法化解,民企和吃瓜群众也别叫苦,谁让你们含量低呢?

 02

 再来说说房子。

 房子不是用来住的,也不是用来炒的,从更高和更深远的角度来看,房子可能是用来转移债务的。

 你不信?那我跟你讲一个最明显的例子:棚改。

 前几天看新闻,说中国房价过万的小县城已经超过100个了,什么概念,像这些人口净流出,也没有产业支撑的小县城,它们在15年之前房价不过3000出头。

 这种有些违反经济规律的事情是如何发生的呢?我给大家捋一下逻辑:

 国家撒钱给地方政府进行棚改 → 农民拿到钱产生买房需求 → 楼市预期变好房价上涨 → 炒房客纷纷涌入 → 政府抓住机会卖地收税 → 赚到钱还给国家 → 剩余的填地方债窟窿 → 炒房客紧急寻找接盘侠 → ……

 这真是一波绝妙的设计和操作,可能也只有在中国才能做的成,国家的钱在地方政府和拆迁农民手里走了一圈,重新回到国家手里,但是政府的债务却减少了。

 你说最后出钱的是谁呢?自然是后知后觉的接盘侠和当地没拆迁的刚需。

 不信的话,再来看一组数据:

 15年这一波楼市上涨已经创造了23万亿的购房支出,直到现在还在继续,2018年4月单月居民储蓄就少了1.32万亿,大部分钱都跑到楼市付首付了,如果再算上70%的信贷支出,数额很吓人吧,他们都去填债务这个大窟窿了。

 其实不只是三四线城市,二线城市也搞得很热闹,人才大战、摇号大战,茶水费、号子费、诚意金,听说杭州深圳光诚意金都超过500万,南京为了全款买房把钱宝网都弄崩盘了。

 可以说二线这一波操作的主角是土豪,动辄都是几百上千万的操作,一个号都能卖到50万,这是土豪们在赚楼市的最后一个铜板,他们站在国家的对手盘,打赌国家还要放水不敢降房价。

 但是他们在国家眼里何尝不是一块肥肉,十年的楼市黄金期,他们赚得盆满钵满,也是时候给国家出把力了,你看看前段时间海南的“关门打狗”一下子打了6000亿;昨天的最新消息,杭州终于放风要限卖了,门就要关上了,还逃得出去吗?

 这就是用房子转移债务的路数,不管是刮贫民,还是斗地主,门一关放出一只房地产税的恶狗,大家都一样。

 03

 从内部因素看来,房价短期内是不会降了。买了房子的不过是纸面财富,不能让他们变现,因为房子的钱都在还债呢?锁住泡沫是一定的。

 买不起房的该怎么办?

 昨天深圳房改去参考一下,远一点雄安新区度娘一下。所以,我们这才恍然大悟,领导们说的“房子是用来住的,不是用来炒的”,说的是这些新建的保障房、人才房和租赁房。之前的房子还是需要炒的,不然怎么转移债务。

 保障房、人才房一般人享受不到,原因你懂的,这是典型的计划福利,要享受的话得看含量够不够,否则申请也不容易。

 我比较关心的是租赁房。按照领导以往的讲话,产权和使用分离,我认为大概率会学习“新加坡+德国”的租房模式,怎么说呢?

 新加坡是国家建设租赁房提供给人使用,德国是私人房屋做租赁使用,中国的方案是“国家建一部分,私人提供一部分但是由大平台进行整合”。

 那房租会涨价吗?

 在中国房子靠现在房租收益根本无法回本,如果楼市真的限卖,同时提高租房含金量租购同权的话,可以肯定的是房租一定会涨。

 另外,国家一直试点的REITs,把未来几十年的房租收益打包成证券发售,用来解决开发商和银行债务问题,你说投资者会不会希望这个REITs收益率高一点呢?如何高一点,涨房租咯。

 买房的人要为国扛鼎,看来租房的人也逃不掉。

 04

 最后说说楼市泡沫的问题。

 在没有外部特别大压力的前提下,按照既定的在房子限卖多年、租房观念已经深入人心之后,特别是房地产税接棒土地财政,伴随着实业回归和货币紧缩,房子的金融使命就走到尽头了。

 那时候房子降价是一定的,期间肯定会伴随一些资金链断裂抛售的阵痛,但是都不影响大局,这就是国家制定的楼市“慢撒气”的策略。这个时间点大概在哪?要看国家部署的速度,我想最多不会超过十年。

 但是外部情况会影响慢撒气策略的执行,那就是美国贸易战。

 美元剪刀、石油大棒,向内输入通胀,朝外抽取资金,一旦我们系统承受不住,不管是应对通胀的加息,还是应对经济下行的放水,都会让楼市泡沫加速破裂。

 对于楼市泡沫,你是想稳妥地“慢撒气”呢,还是壮士断腕快点破裂?

   背黑锅我来,送死你去,拼全力为众生,牺牲也值得。

 最后,回答文章最前面提出的问题,在国家导演的这场大戏中,群众无疑是背了大锅,杠杆加的太多的企业和炒房客去送了死,希望这些牺牲可以换来楼市泡沫“慢撒气”,并最终反思这些年来的政策,回到“拼全力为众生”的治国之路,这样的牺牲才值得。

 国内资金冻结,海外投资正热。不知道在国内该投什么?是时候把眼光投向更多选择的海外市场了!

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导读

在融资难度大、销售回款不及预期的环境下,房企的钱不是一般的“紧张”了。

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 恒大再发债,募集30亿美元  

 1月23日,中国恒大公告称,公司已经和瑞信、光银国际、中信银行(601998,诊股)(国际)及瑞银订立购买协议,增发金额合计高达30亿美元的票据,发行日期为1月25日,票面利率最高为8.25%。

 该笔发债的资金将为恒大现有债务进行再融资,剩余部分则用作一般用途。

 两个月以前,恒大还发过一笔利率高达13.75%的美元债,总金额10亿美元。

 从Wind的数据发现,恒大以1073.4亿的未到期信用债务位列榜首,比第二名的碧桂园高出了46.3%,平均票面利率8.9%也是20家房企之最。

 巨大的偿债压力,是恒大密集发债的重要原因。

 其实不只是恒大,富力地产、碧桂园、融创中国在近期也接连发布了美元优先票据发行计划,所得款项也主要用于现有债项的再融资。

 简单来说,就是“借新债还旧债”。有网友还特意为此作了一副对联:“上联:拆东墙补西墙,墙墙不倒;下联:借新债还旧债,债债还清;横批:资本运作。”

 15天发40亿美债,2019年房企债务危机能随时惊出人一身冷汗

 数据来源:新京报记者整理

 据新京报记者不完全统计,今年以来,从1月9日到23日15天的时间内,房企至少发行了40多亿美元债券,还有30多亿美元债券处于拟发行阶段。

 自去年以来,很多房企资金紧张,为了加快回款甚至替客户首付款垫资,个别地区出现了变相首付贷的迹象,再加上国内融资成本依然高企,很多房企选择通过境外融资储备粮食过冬,发美元债的节奏明显加快。

 但大量发美元债,不仅要面临美元升值的汇率风险,还可能要承受资本管制的政策压力,债务负担可能会更重,真是替各家疯狂发美债的房企捏了一把汗。

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 今年偿债压力巨大,下一个违约的会是谁?

 小债从中信建投(601066,诊股)的研究报告中发现,存续房地产债到期偿还高峰在2021年,2019-2022年分别有4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。

 除了信用债外,房企的其他有息负债也将在2019-2021未来三年间集中兑付,每年需要偿付的有息负债分别为6.06万亿、5.85万亿和3.4万亿,可见,2019年是有息负债偿还高峰。  

 在过去的十年时间里,房地产大佬不断靠着杠杆撬动,撬上了财富排行榜,它们在资本宽松的时候疯狂扩张,却掩盖了发展中的问题,如今去杠杆来临,就全部原形毕露,债务危机像沸水冲破锅盖一样涌现。

 还记得上周佳源国际控股和阳光100中国的闪崩,直接是破产式暴跌,其中佳源国际控股暴跌80.6%,市值由300多亿跌剩60多亿,而阳光100中国暴跌64.59%。事情发生得太快,无数投资者被埋,“死不瞑目”。

 15天发40亿美债,2019年房企债务危机能随时惊出人一身冷汗

 这就是房企杠杆断裂的迹象,是偶然中的必然。

 房地产市场降温越来越明显,放松调控的意愿不大,随着市场饱和度的提升,新增市场容量在不断萎缩,房地产行业必然要迎来大洗牌,房地产债务就成了一个风险雷区。没有不发债的房企,但谁也不能保证什么时候能还完,也不知道哪个会率先倒下。

 当市场形成了一种趋势,这种趋势的力量是非常可怕的,想要扭转很难。前几年都在说,风口上,猪都能飞起来,这两年再看,风没了,先摔死的也是猪。

 去年大名鼎鼎的中弘、银亿股份(000981,诊股)雷了,今年第一个地产债务违约会是谁?


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