房地产金融风险

风清扬斈 4周前 (08-19) 财经分析 52 0

什么叫“房地产金融风险”?房地产怎么会和金融联系在一起,看看中央和相关部门表述,就清楚了,现在经济下行,金融风险很大,那么房地产的资金就存在问题,所以金融风险会随着房地产泡沫爆炸,为了避免金融发生危机,必须强力压制房地产。如果全国房价再涨,那就会出问题。所以二线以下房地产控制是必然的,别再想着房子翻倍和保障了,如果能保值就很不错了。如果已经有多套房,千万别再买了。


信贷资金过度集中于房地产业金融风险非常大


近日,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》。笔者认为,这是管理层积极贯彻落实中共中央政治局会议精神,将“房住不炒”落到实处,切实防范房地产金融风险的具体体现。

信贷资金过度集中于房地产业,其金融风险是非常大的:一是房地产开发企业的资金链面临挑战。2015年底至2018年底是房地产市场高速扩张的时间区间,在此轮房地产扩张过程中,房地产企业的债务扩张始于2016年,大多数中长期债务的时间都在3年左右,据此推测,房地产企业的有息债务将于2019到2020年进入集中兑付期。

根据权威专家的计算,今年是还债高峰,有息债务总偿还额高达8.9万亿元,如果再加上各项应付款,债务总额高达12.6万亿元。

二是按揭贷款的违约风险将上升。2015年以来,通过按揭贷款购买住房的比例大幅度增加。从全国总体数据看,2015年之前,每年新增加的按揭贷款(包括商业银行的按揭贷款和公积金贷款)占新房销售额的比例大约在40%左右,2016年和2017年这个比例增加到70%左右,这表明,居民买房的资金杠杆比例大幅度上升。

在三四线城市购买住房的群体中,有相当比例是农民工,他们的工作不稳定,收入受经济环境的影响较大,在经济下行的情况下,这些按揭贷款断供的风险将上升。

三是信贷资金过度集中于房地产业,一旦房价大幅下降,将严重影响银行稳健经营,并有可能给社会稳定带来隐患。况且,在信贷资源有限的情况下,房地产业的“虹吸效应”会对小微企业、先进制造业、科创企业等造成挤出效应。而且,在房价“只涨不跌”的预期下,更易滋生投机行为,使资金继续“脱实向虚”,流向房地产市场,这无疑不利于新旧动能转换和供给侧结构性改革。

正如《中国金融稳定报告(2018)》提出的那样,房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。尤其房地产涉及众多上下游行业,其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响,进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。展望2019年,一些“灰犀牛”性质的金融风险可能仍将会在房地产等领域释放,而能否控制住房地产风险是我国防控系统性金融风险的重中之重。

中共中央政治局7月30日召开会议,部署下半年经济工作时强调,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。随后,8月2日,央行召开2019年下半年工作电视会议,重申该定位。这也就决定了未来的房地产市场以稳为主,房价不能大起大落。

而且,我们需要房地产,但房地产也面临着升级更新,“房住不炒”就是升级更新的取向,更不能再走倚重房地产实现经济增长的老路,这是将“房住不炒”与 防范房地产金融风险有机统一所必须坚持的理念。同时,银保监会办公厅发布《通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,也是在认真贯彻上述理念。

银保监会对包括北京、天津、石家庄等32个城市的房地产业务开展专项检查。在房地产信贷业务管理情况方面,检查要点包括,一是房地产业务授信政策和内控制度执行情况。

二是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资。

三是个人住房贷款管理情况。

四是住房租赁贷款方面。通过开展专项检查,进一步规范商业银行的房地产信贷业务,为下半年“房住不炒”落到实处和切实防范房地产金融风险奠定良好的合规基础。

另外,这里,对于那些仍想做房地产投资甚至是投机和炒卖的房地产商,还是要继续实行更严格的贷款标准,提高首付比例或调整利率的风险定价,甚至不能给予贷款支持。实际上,近期,南京、苏州、青岛等多地的房贷利率均有所上浮。当然,在“房住不炒”的调控基调下,住房信贷政策既要有助于防范风险、抑制泡沫,也要满足居民合理购房需求。

换言之,贷款收紧诚然对二线城市房价有短期影响,但如果使其回归正常状态,关键在于增加住房市场供给,满足更多新市民的居住需求。供给增加不只是包括新房市场,也包括二手房,同时活跃包括公租房、市场租赁住房在内的租房市场。

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者刘诗萌 北京报道

错过了去年的“金九银十”之后,楼市在2019年春节后喜迎一波“小阳春”行情。然而,过去3个月里异常活跃的房地产企业所期盼的火热盛夏并没有如期而至,取而代之的是融资政策收紧。

7月12日,发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。继5月17日银保监会出台23号文重申严格监管房地产融资后,这是两个月内出台的第二份明确收紧房企融资的标志性文件。

“哪里有漏洞堵哪里。”同策研究院总监张宏伟接受《华夏时报》记者采访时表示,5月银保监会发文之后,国内融资环境收得比较紧,因此房企境外融资最近出现了小井喷,尤其是7月份已经发行了100亿左右的美元债。

此时发改委再对海外发债进行规范管理,无疑是从两头堵住了房企融资输血的通路。中原地产首席分析师张大伟认为,2019年第二季度大量房企的大额度融资将会减少,抢地现象也将退烧,尤其对于融资渠道较少的企业来说压力非常大。

收紧融资的“天罗地网”

事实上,“小阳春”的出现正是由于信贷的宽松。2019年一季度,人民币贷款增加5.81万亿元,同比多增9526亿元,而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。分部门看,以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元,去年同期只有1.75万亿元。

同理,楼市收紧的信号也由信贷发出。5月中旬,银保监会发布23号文,要求对表内外资金直接或变相用于土地出让金融资、违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等房地产金融乱象进行重点监管。据统计,上半年各地银保监会就金融机构资金违规进入楼市开出的罚单超过70张。

房企就此迎来了一个“黑五月”。据同策研究院监测,2019年5月40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月融资总额下降52.07%,仅有2笔融资额度来自境外。其中信托贷款占比最重,总额100亿元,环比上涨32.76%;其次是公司债,总额95.85亿元,较上月大幅下降79.74%。

尽管公司债、ABS融资遭到暂停的消息未获证实,但市场早已风声鹤唳,草木皆兵。7月11日市场传言光大信托和国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集,尽管两家公司先后回应称实为“余额管控”,但市场转冷的气息早已弥漫开来。

然而,6月的融资数据却逆势走高。40家典型上市房企完成611.60亿元融资,比5月高出了66.2%,一些公司不得不出售项目,通过股权交易回血。其中9笔公司债中8笔是美元债,融资总额224.62亿元,环比大幅上涨588%。背后的代价亦十分高昂,境外融资的票面利率普遍比境内融资高,因此房企总体融资成本提高到7%-8%左右,其中中南建设在境外发行了一笔债券,票面利率甚至达到10.88%。

这一纪录很快就被超越了。7月11日,泰禾集团发行了一笔美元票据,利率高达15%。中原地产研究中心统计数据显示,2019年7月以来,房企美元融资计划已经高达170亿美元,刷新了历史纪录。尽管成本升高,融资对于房企来说却是不能放弃的选择,因为2019年是偿债高峰期之一,他们不得不借新还旧,以解决面临的巨大资金压力。

房地产金融化带来高风险

一切早有端倪。

4月17日,银保监会官网发文指出要继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长。5月25日,银保监会主席郭树清在“2019清华五道口全球金融论坛”发表书面致辞指出,要特别警惕境外资金的大进大出和“热钱”炒作,坚决避免出现房地产和金融资产泡沫。

6月13日,在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞中,他更直指房地产金融化的问题:近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价。凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。

“收紧融资是因为房地产的风险,尤其是房地产的金融风险在增加。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示。在近期发表的2018年中国城市竞争力报告中他的团队指出,中国居民部门的负债与国际水平比较比率相对较低,尚未出现大的金融风险。不过,值得注意的是企业部门的房地产金融风险正在快速积累,房地产开发企业资产负债率虽有所下降,但总体较高,不良资产率也在快速上升。另外,房地产开发企业的速动比率和现金流动负债比率均低于安全标准,极易引发企业流动性危机。

2019年,过去在房地产政策内容里很少提及的房地产金融风险被密集点名。据统计,中央各部委今年已针对防范房地产金融风险累计发布过15次讲话或政策。

楼市地市双发烧

而房地产市场当中,风险来自于信贷宽松带来的楼市和地市双双升温。

楼市量价齐涨。根据统计局数据,2019年4月,新建住宅出现了最近4年最高的67城市房价上涨,一二线城市二手房依然明显上涨,部分三线城市二手房价格上涨幅度也有扩大。纬房指数监测则显示,2019年3月,142个样本城市房价平均环比上涨0.344%,10大重点城市二手住房成交量指数超过了前期2017年3月的高点,成为2017年以来的成交量指数最高值。

地市更是持续火热。根据中原地产研究中心统计,截至6月,2019年上半年50大城市合计卖地20034.4亿。在一季度低迷的情况下,二季度土地市场全面复苏,全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期纪录。卖地最多的杭州土地出让金额达到1444.5亿,武汉、北京分别为948.8亿和933.3亿,苏州为836.8亿。

一些二线城市接连出现百亿土拍:4月24日,苏州土拍一日吸金135.7亿元,诞生了吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的两个新地王;6月27日,合肥出让13宗1355.35 亩地,揽金132.43 亿元;同一天,武汉集中出让12宗地块,也拍出93.5亿元的价格。一线城市中,深圳6月24日集中拍卖5宗宅地,成交总价高达223.84亿元,这也是深圳近20年来最大的一次土拍。6月的土地市场中,一二线城市单月卖地过百亿的城市多达13个,这也是最近一年的高点。

显然,“小阳春”期间融资难度降低,房企资金面压力缓解后,拿地积极性明显提高,战略布局增量也有所加大。因此尽管未出现地王频出的现象,但市场预期已经开始有所变化。倪鹏飞对此指出,当前流入房地产的资金收紧,无论对楼市还是对土地市场都起到抑制作用,对房地产投资的抑制更为直接。

尚未真正过冬

张宏伟指出,今年楼市调控的基调是稳房价、稳预期,所以信贷宽松对市场影响比较大。从房地产金融对宏观经济影响的角度考量,过去2016-2018年三年当中,一二三四线的不同城市房价都快速上涨了一波,需要好几年的时间去消化过去涨幅带来的城市发展的压力。因此,居民杠杆还是要进一步降下来,不然金融风险还是会继续积累,必然要通过稳地价、稳房价、稳预期来控制系统性风险,在当前这个阶段的政策必然有一些维稳的动作。

不过,趋严的监管政策之下,房企融资是否真的立刻进入冬天了呢?目前的答案尚未可知。

“当前房企融资仍然在高位。”张大伟向《华夏时报》记者指出。首先中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中,拿地多也推动了房地产企业的融资需求;另外,因为房企缺血过多,目前房企融资难度虽然比较大,但融资需求依然井喷。

在他看来,美元债对于房地产企业来说并非是主要资金来源,只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多。在7月份已经过去的11天当中,全国有超过20家房企发行了接近150亿美元的美元债,可见收紧美元债的政策预期早就出现。

他进一步表示,从整体看虽然最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧,但这些政策都不是一刀切暂停,而是加强监管。也就是说对于正常融资没有影响,但对于大额度融资将会开始明显收紧。


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