关于房地产发展的几个观点

风清扬斈 7个月前 (03-21) 网络资料 324 0

  印象中上次发帖已经是几年前了,这几年买着买房和工作,一直很少逛房观。没有想到的是房观还有傻空的存在,傻空应该是随着这么多年的打击和年龄渐大,逐渐消亡了啊。话说回来,刚需自住是不管什么时候都应该买,刚需自住买房和二次以后买房是完全不同概念,多年前我就阐述过这个观点。
  一、人应该与时俱进,观念应该改。现在再喊大涨,肯定是不明智的,第一个观点;
  二、房地产已经过了暴富的年代,这是由于政治经济决定的,尤其是政治,这几年的政治,大家也看到了。但房地产仍然还会涨,个人意见随通胀。一线房产会长期被压制,小幅震荡;部分二线三线有机会捡漏,但这种城市不会很多,第二个观点。
  三、省会经济会崛起,要解决一线人口过多问题,一定是要发展省会经济,尤其是经济大省。这个符合疏散北上深过多人群,并且符合中央预期。第三个观点。
  四、房租不会大涨,但会涨。会根据当地收入的上涨而涨,简单点说,就是你如果没房,你涨的收入基本就交给房租的上涨了。第四个观点。
  五、房产税短期还是出不来,五年可能过于自信,但三年内肯定出不来。并且还是原来的观点,房产税并不能调节房价,仅仅是一种政府收入手段。第五个观点。
  六、未来学区房可能会随政策失去经济价值,现在一线城市,手上有好的学区房,并且能卖高价的,建议卖掉,买入核心繁花地段的房子。第六个观点。
  七、近期,至少今年不打算买房了,因为利率太高,租售比也越来越差了,将来有钱,可能会全款买入租金高的房子,但不想再贷款了。
  八、买房虽然不能再造富了,但依然是目前天朝最靠谱的保值手段,当然最好能买到价值高的房子。第七个观点。
  待时间验证。另外:说一下天涯最热的论点,财务自由。哥目前还没能财务自由,因为负债过高,虽然几十套房,但房租收入大多交给银行了,但现金流充足,每月有不错的结余。就是这样的。

九、做实业太累(哥目前还在做,但真心累),真的不如前几年买房,现在就算是年轻人,我都不建议做实业,还是国企,尤其垄断国企,才是好的归宿。其他的搞搞副业就可以了。生活不要太累,自以为牛逼能创业的往往都碰得头破血流。第九个观点。

十、所谓财务自由:一线城市,资产过亿,年收入到手200万;二线城市(含省会),资产5000万,年收入到手100万。
  但是,我可以很明确的说,一线城市资产过亿,二线城市(含省会),资产5000万。不是通过房产能突破的。原因很简单,杠杆不能无限加大,必须受负债影响。
  第十个观点。

 十一、一线城市,作为出头鸟,肯定会被中央长期压制。尤其是北京,实际上现在搞雄安,迁副中心,迁央企,就是一个动作。我认为北京是被最严控的一个地方,未来会很难。北京大土豆绝对要被打脸。
  第十一个观点。

十二、前十多年,很多专家自以为眼光很准,其实只不过是搭对了房地产这个风口。比如董藩(实际上他推荐的固安,被套得一塌糊涂,还有海外资产,简直是垃圾)。这些人实际上都是为了收取培训费。水库欧神,其实运用的也是市场上比较专业中介熟悉的套路(当然了,这些套路我本人也用得纯熟),不过就是骗贷,抵押贷,信用卡等反复搞,没有什么技术含量。但不管怎么说,未来的房地产才是真正考验谁是专家的杆秤。
  实际上,银行资源才是真正的核心竞争力。
  第十二个观点。

十四、现在天朝的问题不是房地产问题。而是放水都拉不起经济的问题。后面几年大家会看到这个问题的严重性。第十四个观点。

十五、观点的事情,大家都有自己的道理和看法,这是很正常的。我认为时间是最好的验证方式。我们可以拿2019年来验证,我的看法是“2019年全国房价平稳为主,一线城市小幅震荡,二线城市偶会有少量城市有亮点(有较大涨幅,但也不可能暴涨),但不会超过10个城市。”留贴内年底验证。第十五个观点。

 十六、人到中年,上有老下有小,健康最重要。你要能发财,在中年之前就能发了。中年之后第一更应该保证身体,第二实施更稳健的家庭财务措施。这个年纪,稳定是最重要的。中年以40岁为分水岭。第十六个观点。

十七、房地产失去造富动力后,按目前政治时局,天朝已经没有所谓的风口了(这里有另外一层意思,天朝可能进入一个个人财富增长相对平缓的阶段,缩小贫富差距也符合中央预期,这个话题会很长,值得新开帖讨论),如果有风口,一定是骗局(毫无疑问,不接受反驳),财富稳定增长是主题,另外要说还有暴富的机会,建议买彩票(很多人说彩票是穷人税,那要看什么场景,目前来说,彩票是唯一的暴富机会,没有之一),但不要多,一期买一注,如果你能中,一注就能中,买多了就是赌博,反对赌博。第十七个观点。

十九、广东来说,目前值得关注的是东莞,东莞已经低迷很久了,而且东莞的经济基础一向很好,始终会补涨,我看好东莞。第十九个观点。

 二十、既然提到省会,来统一说说省会吧。首先,我认为中央以后一定是要把省会经济作为重点发展的,作为缓解一线城市压力。但同时这有另外一个缺点,越发展省会,省会对省内其他的城市的虹吸效应越强。其次,大部分省会的房子肯定可以买(少数西部以及东北的除外),省会的房子,如果你买核心+学区+商业,一定没有问题,未来十年直接坐收红利(我就是这样干的,我的几十套全是这个特点)。第二十个观点。

二十一、说说房地产的稳。我曾经提过,中央是不希望贫富差距过大(扶贫就是一个例子),同时政治经济环境也决定了风口不在,这也说明,阶层跳跃的上出口会被封闭,暴富的案例将少之又少。那么房地产的稳增长就是未来十年最大的红利,也符合中央的预期。通过房产来增加人民的财富。所以你如果房子比较多,而且是好房子,恭喜你,你坐享未来十年的额红利没有问题。不用担心房产税,如果出了,不能说羊毛完全出在羊身上,但至少会出一部分在羊身上。第二十一个观点。

二十二、好吧,上午说完最后一个观点,去吃饭了。谈谈为什么房地产暴富的年代过去了,是一件很悲哀的事情。我觉得不管傻多还是傻空都能看看这个解释。首先,过去十多年,全国人民家庭财富增长的主动力是什么,是股票么?是P2P么?是赌博么?不是,就是房地产,如果房地产暴富的年代过去,说明一件事情,你家的财富增长发动机要熄火了。这也是我为什么说以后阶层跳跃的上出口要关闭了。其次,对于没买房的人来说,别人有房的,已经享受过财富上涨的红利了,你都没轮到,你不着急么?房子失去造富功能,说明你可能一辈子就是屌丝了。之前我说过,想通过创业发财的,都是想多了。第二十二个观点。
  最后,上面的道理,我刚毕业十多年前我就想通了,而且我预测房地产一定最后是全民共有的东西。大家都有的东西,要死大家一起死,你说全国人民包括中央,会让房价跌么?还有贪官最大的财富是什么,其实也是房子。当官的怕房产税怕过我们。就这么简单!!!

  二十三、说说南京。南京是我的第二故乡。南京的房子一定没有问题。首先,南京人比较传统守旧,爱好房产;其次,南京地处江苏,自古人杰地灵,南京人都很聪明,加上学术浓厚,很容易看到本质。所以南京人爱房产,认为房产才是最根本的。所以南京的房地产真的很看好,还有很大上涨空间。反倒苏州要小心(前几年风头很劲),风险不小。第二十三个观点。

二十四、关于学区房。之前的表述可能有点问题。专门写一条来澄清吧。首先,我认为学区房在未来会失去红利,是特指北京。北京的学区房目前已在高点,可能不是最高点,但也是很高点了。做人不要太贪心,该抛就抛。北京的学区政策未来一定会瓦解学区房的价值;其次,二三线的学区概念其实不如一线城市的学区。二三线学区对房子价值有提升,但不像一线的学区那么猛。所以其实二三线的学区并不是大矛盾。我也认为政府会解决部分,但不会让学区房完全失去价值,所以二三线的学区房其实没必要卖,而且将长期是一个附加价值,所以我买房也都推荐要看学区;其三,未来私立肯定会有大发展,但就像所有制一样,还是公有制为主。未来可能会像西方一样分化,有钱人精英去读私立,大部分还是在公立的。第二十四个观点。

二十五、

  1)“几十套”那最少也是二十套起了,如果是在二三线城市,按照均价100万每套,楼主总资产是2000W+起步。当然,这里面有负债,负债比例啥的虽然不了解,但只要是正规渠道(银行贷款)的大额借贷,对债务人的净资产和偿债能力也是有很高要求的;总之,楼主妥妥的富人阶层了(网上炫富看看就好);
  2)可能的房产税问题。可以肯定,这个税种一旦推出,肯定是“累进税率制”,就是说有一定的免征税产权面积,但持有的产权面积越大税率越高。楼主几十套房子,如何看待这个问题?向承租人转移?只有两三套出租的应该可以,但几十套出租的恐怕很难。这就好比个人所得税,收入越高合理避税的难度越大、也越是税收部门的监管对象。当然天涯不缺“故作高深”实际上屌丝的人士,认为有很多渠道和关系网可以避开这些问题,这些也是看看就好;
  3)楼主一直在谈“政 治 问 题”,对很多问题的解释都归结于这个“黑箱”,但又不说明细节。呵呵,这个能理解,但楼主既然ZZ神经这么敏感,那中央明确提出了“住房不炒”的政策,楼主作为一个“体制内”人士,怎么看?
  4)楼主的网名很有意思,这个字对于人民群众而言很生僻啊,莫非楼主是核工业系统的?只是好奇哈楼主不要在意。

关于@superyl2016 提出的第三个问题。专门作答一下。我的回答就是,其实这几年压制的效果,中央是比较满意的。中央就是想维持现状,压制一线,其他慢涨。中央肯定是不希望房价跌的,前面我写过一条,房价跌是全输的状况。不会有人希望出现这种状况。但中央也不希望房价暴涨。所以2018年的状态是最好的。慢慢涨。不过,就像我十多年前说过的,对于没有房的人来说,怕的就是慢慢涨,那就没有跌的一天。房住不炒大概就是这个状况吧。第二十五个观点。

  二十六、既然说到租售比。我就来说说租售比。我对这个事情很早就有研究,而且总结出来了一条定律:租售比:四线》三线》二线》一线;租售难易度:一线》二线》三线》四线。这个定律在我以前的帖子里面说过。所以你会看到,在2015年之前,省会遍地都是租售比高而且非常容易出租的房子,只要是核心地带。我那几年买房就是冲着这个定律去的。结合租售比+租售容易度,二线尤其是省会是最合适的。毫不客气的说,我的大部分房子,在买的时候,租售比是在15-20之间的。这样既有好的现金流而且非常稳定,只要银行敢带给我,我就敢贷出来买房。我的高负债就是这样上去。负债高到最后进了银行黑名单,找行长都搞不定抵押贷款的地步。第二十六个观点。

  二十七、在我身边,一些看起来还不错的餐饮店,倒闭很快;反而是一些看起来要死不活的小店,能坚持很久。
  我周边有一家蛋糕店,据我观察每天顾客不到5人,甚至一个人都没有是常态。已经开了半年,还不关门。按照我得算法,水电房租最少都赔了几万块。

来说说人生节奏,顺路回复一下@浅碧桔梗。首先,我还是那个看法,每个时间点应该干正确的事情,过了这个时间点就会很难(个别牛人除外,但我们大部分是普通人),人到中年如果还混不出头,那实际上就会很难。因为你要成功,40岁之前就应该成功,或者应该打下很好的基础;其次,人到中年,真正是上有老下有小,牵扯到你精力的事情太多,很难集中心气去创业,而创业是需要全身心投入;其三,我一直认为,要想成功,最关键是不能负重前行,没有后顾之忧,有良好的心态,是成功的关键,一开始背上很大债务或者很大包袱的人,是很难创业成功的;最后,中年之后,最好是稳定的增长家庭财富为好,稳定压倒一切。第二十七个观点。

  二十八、教育。其实说到人生节奏,人到中年,除了家人和自己的身体健康,最重要的是下一代的教育。家财万贯不如小孩成才。但我发现教育这个事情一定不比搞事业轻松,小孩要教育的太多,不只是成绩还有人品甚至身体素质等。这个事情不但需要耗费巨大精力,而且还伤神,时常被气得睡不着觉。目前我的主要工作就是干这个。不过要全心全意投身小孩的教育,是需要一定基础的。第二十八个观点。

  二十九、说一下@路人甲马甲 提到的问题。其实也是我一直想说的一个问题。实操中,要想跑量式的买进房产,是需要两个条件:一、银行资源,一定要认识银行的领导以及放贷的经办人,其实都是种资源交换,你如果当领导,在某种事情上合法的给别人行方便,别人也会给你行方便,银行资源一定是核心竞争力,所谓的投资大法不是,因为中介都知道这些方法。所以上什么培训班是完全没必要的;二、比较高的收入,只有有比较高的收入,你才敢放手贷款,即使偶有房租收不及时,你也不慌张,,收入不高,很难跑量式贷款,周转不过来的。哥比较幸运,出来工作一直比较顺,很快当上领导,收入也提升较快。所以具备这两个条件,一直在跑量买房。

  三十、年三十,写第三十条吧。说说房地产这十多年,也是对这十多年房地产的总结吧。大家都知道,在过去的十多年,房地产涉及到每个人的生活,有人暴富,有人失落,这十多年,房地产一直是主题。那么我们说为什么房地产在过去一直暴涨,一次次的让空军失望。其实在hw的这十年,房地产是价值回归的十年,按照客观规律,其一,是根本压不住的;其二,这时候的房地产总价并不高(即使信贷调节,也让人能够接受,其实在过去十年,除了一线,很多城市的租售比都还不错的),然后涨价的预期也一直在。hw这届过去后,到了历史的节点,房价已经上涨到6个钱包的地步了,除非以房换房,很少人能白手买房了。也就是说房价已经到了一个非常高的高度(相对于目前的通胀水平)。这个时候中央只要压制信贷,其实房价就很难暴涨了,买过房的人都知道,现在是两头夹,一边信贷利率高,因为贷款总额也高,导致支出成本高;另一边,如果房租抵不了贷款,同时又无法卖出,其实是非常困难的,为什么2018年深圳这么多拍卖房,就是这个原因。所以并不是这届人民比上届人民起了多大作用(实际上限购等政策都是上届人民出的),只是历史来到了这个节点。空军一直搞不清楚的,房价不可能永远涨,关键点就在于时间节点,实际规律的发展阶段。在以前可能不对,但在现在可能是对的。就像我十多年前预测的,在某种通胀水平下,房价总会来到一个峰值,然后震荡随通胀上行(除非发生大规模通胀,房价暴涨的时代一去不复返)。见下图。第三十个观点,算为今年填上完整符号。最后祝大家猪年诸事顺利,身体健康,阖家幸福,关键是保持良好心态,这样才能活得更久。


 观点三十六、解封了就继续。说说热播剧《都挺好》里面反映的。为什么我一直说对于天朝人民来说,出国绝对不是好选择。首先说说美国,美国是一个制度透明,公平公正的环境,但就是公平公正就会有很大的缺点(当然是相对于天朝人民),潜规则几乎没有,所谓水至清则无鱼,这是美国不好混的本质原因;其次,天朝千百年来,就存在各种潜规则,其实我们都在享受这种潜规则的福利,譬如找点关系就可以搞到特殊资源,实际上国内大部分城市人民(包括县份)生活都比美帝要安逸舒服,只是很多人身在福中不知福。
  但是,重点来说,正因为这样,美帝才是地球的希望,凡是潜规则多的地方,其实最后都不能引领主流。文明科技的创造需要全体人民的牺牲,这点天朝人民是做不到的。而我们看到的美国、德国、日本,都是这样的社会。这种社会,人民难混,但是社会有希望!!

 观点三十七、很多年前我说过出国移民没意义。其实当年我也认为当公务员没有意义。首先,公务员相对没有那么自由,工作上就比较郁闷;其次,公务员其实在最近几年不像大家说的那么闲,反倒很多公务员非常忙,同时又领着较低的薪资;其三,公务员收入并不高。公务员的收入全部来自于财政,凡是来自于财政,都不可能多发钱。本质上还是看效益。就像我说的,还得垄断央企或者国企。

三十九、关于杠杆。经济好的时候,或者说经济热的时候,需要加杠杆,杠杆可以超过60%甚至更高,但经济萧条时,就需要降杠杆,这个时候由于现金流不能保证,杠杆将是你最大的雷。为什么这两年一线尤其是深圳的拍卖房这么多,就是这个原因。由于对未来几年的经济不看好,我本人现在就在降杠杆,想办法把高利率的抵押贷先还了,我想这个可以给和我有相同负债的人参考,是我真诚的建议。第三十九个观点。

四十一、说说县城的房子,因为前面有人问到。首先,我肯定是不推荐买县城的房子的,我家有栋县城的天地楼(不临街),我爸认为有天有地,死都不肯卖,结果十年过去了,基本没涨价,现在转手也难;其次、县城有没有有用的房子。肯定是有。但基本就是那种在最繁华地段的商铺,要么你买不到,要么被黑社会把持。对于普通人来说,根本不具备操作的空间;其三、县城的天地楼有没有用,有用,但要参考第二条。就是一层的商铺能获得很好的收益,也就是地段要超好。因为二层以上的租金加起来,有可能还不如省会的一套三房的租金。这就是我对县城房子的看法。第四十一个观点。

四十二、说说命。勤奋致不了富,选择大于努力。我们现在经常听到这句话。其实是有一定道理的。在一定阶层下,努力和勤奋肯定有用,至少能养活自身或者在一定程度上改善生活。但到了一定阶层,其实真的是努力然并卵,选择大于努力。这是因为到了一定阶层,其实大部分人的水平都差不多,大家的博弈胜负往往来自于偶尔事件,或者说运气。这点以官场最为明显,基本上部级以上的干部,都是绝顶聪明,操作上几乎不会出错。靠的就是运气和命运。这就是为什么很多贪官选择拜佛求神,不是没有道理。所以一、基本上人是拼不过自己命运的。这就是为什么人要信命。二、你会发现你人生成功的那几次很多都是有心栽花花不成,无心插柳柳成荫。第四十二个观点。



@弗兰克成 2019-03-18 12:19:36
  南铀楼主您好,很荣幸可以跟你交流:
  1、关于移民,我个人观点如无特殊情况,还是国内好,国外再好,也是他乡异邦,作为中国人,如果要施展抱负,寻求发展,还是要在中华文明圈。
  2、关于目前政治问题, 不是体制内,但家里体制内较多,我个人工作关系,与体制内打交道也较多,从基层到厅级都有,说实话我看不清,但一些现象(就是你不可说的)还是慢慢在出现苗头,但您所说未来2019是最好,我个人还是觉得用发展眼......
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  首先握手,也很荣幸和你沟通:
  一、和你的观点非常一致,种族融合没那么容易,看看《都挺好》里面的老大,这么优秀,在国外还是混得这么烂;
  二、的确不可明说。另外我对未来10年比较悲观,和你观点不同;
  三、第三点你说的有道理,但要分城市,一线可能会像你说的那样,但是二三线,大部分还得是主中心,因为经济撑不起多个副中心;
  四、武汉和南京都不错,但武汉肯定拼不过南京。南京除了经济和政治因素,还要考虑到当地居民爱买房,仅凭这条,武汉就难拼得过南京。

@一路走来bcd 2019-01-30 00:00:25
  楼主,深圳已经买不起,请问临深的几个城市(东莞,惠州,中山)能入手吗?谢谢
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@近宝 2019-03-18 13:08:55
  我14年买了东莞临深的别墅,目前报价是翻倍的,但是成交如何并不清楚(我没卖)。然后16年因为赣深高铁的消息,指望升值,又在目前正在建设的东莞高铁南站附近1公里的位置,入手了一套52的小公寓,70万买的,到现在看到网上挂盘75-80万,如果这么卖,基本连利息的钱都没赚回来,而且现在也没有人来买(东莞新盘多)。
  从我自己的房产情况来看,东莞限购之前,东莞的房子是大涨的(我的公寓的单价买的比别墅单价还贵的......
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  你这个投资的确不妥啊。别墅和公寓都不是好的投资品,我前面有过论述。

@蔚蓝飘曳 2019-03-21 15:56:10
  两天追完楼主,正好看到楼主在线,本人事业单位,坐标扬州,看楼主之前不看好扬州,想请教不看好原因,另一方面,目前南京限购,没社保的需要研究生证,我想等两年拿到研究生证后去南京买房投资,楼主觉得两年后南京房价会怎样变化。
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  一、因为苏北,苏北,稍微了解江苏的人都懂的;二、两年后南京的房价会很高啊,至少是现在的1.3倍以上。


http://bbs.tianya.cn/post-house-772310-1.shtml

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