我来说说2019年以后贵阳乃至贵州的房价走势

风清扬斈 3个月前 (03-03) My Articles 4242 1

 我非黔籍,但因工作原因,误打误撞,进了贵州,在夜郎之地生活多年,有些感悟,分享给大家,供大家批评指正。
  先说贵州的地理位置:
  贵州地处西南,属于高原+内陆+南方地区

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贵阳在全国的地理位置示意图,没有融入周边的经济圈,自身发展又能力不足

贵州的几个优势:
  第一,地处西南中部,是两广进入四川重庆乃至西北地区的要塞。这个是立足于全国的交通来看的,是必经之路,要入川出川不走贵州是不可以的,要到云南,贵州也是必经之地。
  第二,矿产资源丰富,高原地区蕴藏了大量的矿产资源,还有其他的一些资源优势。
  第三,原生态环境较好,少数民族众多,旅游发达,空气较好。
  同时也有几个劣势:
  第一,长期交通不便,近几年才通高铁,近一两年贵阳才通地铁,高速崎岖多雾。因为交通不便,油价贵,运输成本高,物流成本高,人类成本高,物价自然要高一些,所以在贵州买的东西比广东贵,是正常现象,归根结底还是在于物流,这个和新疆一个道理。由于山地的原因,路不好修,特别是市内,由于历史因素,道路狭窄,因而车流不畅,特别是近几年旅游人口还有车流增加,贵阳屁大个城市摇号限行,也解决不了越来越拥堵的顽疾。
  第二,观念落后,教育落后,医疗落后。观念落后说好听点叫淳朴,难听点叫愚昧,因为观念落后,就没什么进取精神,小富即安,外来企业就成了唐僧。教育落后是西北西南地区的通病,一是高校发展缓慢,没什么高质量人才,留不住人才,留住也是靠扣档案,搞非法手段搞来人才。二是基础教育特别差,教育本来就是良性循环,前期没优质人才积累,就不可能培养出更高水平的学生,基础教育相比全国,基本倒数,估计比西藏好点。医疗落后你去最好的医院看看病就知道了,这个不用我多说,有个朋友去某三甲医院看病,居然多次误诊,最后去了重庆才查明原因,可想而知贵州医疗水平的高低。
第三,贵州生态非常脆弱,所有的山区都是石头,植被很少,没办法种植,区域面积大,但是土地面积少,大部分商品都是外来运输。既然不能搞工业,那就很难发展经济,落后是必然的。
  下来说说贵阳。


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贵阳现在借力高铁发展,形成了四小时城市圈,最远到广州在四小时左右。


 贵阳房价长期低迷,2016年以前,没有过万的房价,基本在5000左右徘徊,借力16、17年全国房价的普涨东风,贵阳房价起飞了,原来3000-4000的房价,现在7000-1000,以前5000以上的房价,现在普遍过万。房价最高地区是观山湖区。
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之所以这里房价高,是因为这里聚集了一些高科技技术企业,事业单位,所以这篇房价较高。其次是云岩、南明、白云、金阳、花溪、小河、清镇、贵安新区和其他一些周边县区。
  2018年,贵阳房价增幅很大。2018年11月15日,国家统计局发布70个大中城市房价指数显示,贵阳新建商品住宅价格指数环比增幅为4.2%,为全国70个城市的第1位。观察历史数据,最近三个月其房价增幅排名不断递进,比如说8月份为第23位,9月份为第4位,而现在10月份贵阳房价涨幅全国第一。

2013年4月,国家发改委正式批复了《贵阳城市轨道交通1号线工程可行性研究报告》,根据国家发改委的批复,贵阳城市轨道交通1号线线路全长33.6公里,其中地下线27公里,高架线及地面线6.6公里。轨道交通1号线南北贯穿贵阳中心城区,东西横贯观山湖区,连接贵阳站和贵阳北站两大铁路交通枢纽。
  贵阳轨道交通1号线(也称:贵阳地铁1号线)工程线路起自观山湖区的下麦西站,经林城路、210国道、贵阳北站、雅关、蛮坡、安云路、合群路、公园路、贵阳火车站、朝阳洞路、珠江路,止于小孟工业园站,全长34.3千米(地下线27千米,高架线及地面线6.6千米),共设25座车站,其中地下站20座,高架及地面站5座。

1号线核心地段已经开通运营

1号线的示意图可以看出贵阳交通崎岖和凌乱

  地铁1号线的建设是为了缓解贵阳城市交通压力,完善城市综合交通系统,实现贵阳市城市总体规划目标而建设的,轨道交通投入使用后,贵阳今后交通将得到彻底改善。

  有人说贵阳有政策的利好,我不这样认为,哪个地方争取不到好政策,你贵阳发展,后发赶超,我广州就不发展了?你搞新区,我就没新区,你有优势,我就只有劣势?所以上,政策上,不要想什么找政策。贵阳的规划及其凌乱,这个可以从现有的交通分布上可以看出来,基本上是见沟修路,见地盖房,沿河造路,没什么好的规划。一是修房圈地全部要挖山,这里的山又不是丘陵地区的湿土,基本全是石灰岩,坚硬无比,必须要爆破和钻探,爆破比较麻烦,特别是有住宅的地方,基本不允许爆破怕影响地质结构造成现有房屋断裂,所以全部是挖掘机振动夯打。
  贵阳以北是遵义,以西是安顺,安顺和贵阳之间是平坝和清镇,早期的规划问题较多,但是贵阳发展没有借鉴西安的规划模式,没有形成贵阳遵义安顺三地共建,没有形成大的经济圈,依然是搞局部发展。现在推出了国家级的新区贵安新区,但是那里就是个无底洞,投入多,产出还不见底。贵阳当初规划机场,还不如修在贵阳的西北方向,用以链接两个地级市。反而是不断向南发展,问题贵阳和广州不一样,广州向南发展到番禺和南海,过去就是珠三角,贵阳是内陆地区,向花溪以南发展,就是黔南和广西,没有圈子效应,这是战略大失误。如果当初早一点提出大贵州计划,把安顺遵义纳入贵阳版图,搞“大贵阳”,贵州的发展体量要比现在大很多。


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没有形成“品”字型的发展格局,还是一个从北自南的纵线发展模式,城市布局结构凌乱。


 国家统计局发布了2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,记者从中获悉,1月贵阳市新建商品住宅销售价格环比上涨1.5%,同比上涨19.4%;遵义市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,同比上涨13.1%。
  2019年1月份二手住宅销售价格方面,贵阳环比上涨0.4%,同比上涨12.5%;遵义市与上月持平,环比没有上涨,同比上涨9.8%。

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2019年1月全国房价涨幅指数,因为备案和交易周期再半年左右,故二三四线城市有一定的滞后性。

贵阳房价这两年涨幅较大,原因如下:
  第一,资金溢出效应,一线二线房价上涨,拉动了部分资金流入贵阳,作为省会城市,很多人比较看好房价的稳定性和上涨预期,导致投资人数增加,拉动房价上涨。
  第二,贵阳没有限购,没有限购,没有限购,重要的事情说三遍,你想买多少都可以,随便来炒,随便来买,贵州人民欢迎你。不限购,就有炒的空间,所以涨是必然的。你买房交税就可以了,政府有钱收,你随便交易,新房旧房都可以买。
  第三,贵阳夏天,尤其是贵阳非城中心位置,气候比较凉爽,夏天不是特别热,污染也少,吸引了不少养老人群和旅游投资者,这个和海南有相似点,东到三亚,夏到安顺,还是不错的。
  第四,全国房价普涨,包括周边的重庆和昆明都涨了,贵阳成为房价低洼地区,很多人相信房价也会涨起来,17年就被炒了一下,应声而涨。比如花果园,我记得11年花果园才3000左右,到处拉人看房,我也被拉去看了一下,感觉那个地方规划有问题,人口太集中,是一个失败的楼盘规划设计,即使如此,现在也过万了。

 回答几个问题:
  第一,2019年贵阳是否适合购买新盘?
  投资的话,不适合,这个只需要朝东看,看长沙的房价走势即可。无论是城市规模、经济、人口、地理,贵阳是不及长沙的,但长沙房价是个什么态势就知道了,纯粹投资,不适合在2019年入手贵阳楼盘。如果自主的话,建议观望到6月份,如果继续保持稳定,就可以下手了,如果下跌,还可以观望一到两年。另外自主,不建议高杠杆介入,尽量公积金贷款或者全款。最好入手学区、轨交房,以便抗跌。

  第二,2020年想投资贵阳楼市,是否可以入手,买哪里比较好?
  2020年应该是中国楼市深度调试和大转折时期,如果楼市企稳,依然可以投资贵阳,毕竟是省会城市,大跌的空间和几率极小,楼市资金不容易那么撤离。在贵阳买房,可以考虑两点,第一是买最贵的地区或最便宜的地区,最贵地区好租,交通方便,最便宜的地区只要有学区和地铁,依然有升值空间。切忌买没有规划和偏远的老区和县镇楼盘。

  第三,贵安新区的楼盘能买吗?
  最近5年内不建议购买。无论是投资还是自主。

  对贵州不熟悉,但是感觉和昆明差不多,昆明房价均价13000,都不知道是哪里的底气

  金阳全是三十层的高楼,花果园更不用说了,堵是一种态度

  衡量这些内陆地区的房价方式很简单,东看长沙,北望重庆,如果长沙和重庆横盘乃至下跌,那么贵阳的房价必跌无疑,那么从当前来看,全国一盘棋,贵阳房子的涨幅已经透支了未来3到5年的上涨空间,如果没有特大利好,贵阳房价是不会大幅上涨的,更不会暴涨,反而跌的几率很大。但是,按照我国房地产发展模式,政府备案和限价,加上开发商的逐利和成本,明显下跌的情况几乎没有。2019年,整个贵阳的房价走势:
  第一,观山湖和金阳新区以稳中有假涨为主,这个区域比较火,所以很多人会接盘,尤其是冒出来的新盘,会有一定的购买力,开发商会前期付1抵2,或者打折,或者赠送等各种措施拉人入场,最后在开盘时小幅拉涨,以此来吸引刚需入市。
  第二,因为购买力已经透支,所以贵阳即使核心区域也不会有什么大涨的基础,顶多是好的开发商提供了更多了附加值,比如学区,精装修什么的,可能会有那么一两千的涨幅,但是不会大涨。只会变相降价,比如原来的价格,现在搞精装,或者送车位,或者送面积,看似没跌,甚至在涨,实际上跌了。
  第三,乌当、小河、花溪以及周边的地区,除非是地铁覆盖区,一般不会出现上涨的趋势,新盘会看起来比较稳,二手会小幅下跌。比如挂的9000/平,你给到7000/平出头就能买到。
  第四,未来房价会出现差异化走势,这个也是全国省会城市的整体走势,好地段高品质房价会上升,比较差的地段房价会下跌,出现有涨有跌的差异化发展趋势。这个是因为前几年房价大涨,人造了一大波富豪,也造就了一大波的房空和穷人,两极格局逐渐形成,财富集中,穷人增多,阶层固化。有钱人会移民跑路,跑不掉就追求更高的生活质量,住更好的房子,因而高品质房价会继续上涨。同时,那些没上车的,没跟上上一波房价大涨的,会逐步沉淀到社会底层,只能买品质一般的房子。
  因为贵阳房价没有限购,所以还能显露当前全国房价的真正走势和房价预期,我们看到现在房价还在涨,是因为新盘从出售到备案大概要半年,而贵州地处偏远,市场反应速度又慢,所以看到还在上涨,但是这种现象不会持续太久,很快就会出现震荡态势。

  贵阳现在要做的事情是:
  第一,拉开城市骨架,打造市内高速路网。一是拓宽现有公路,有些地方不拓宽是不行的,特别是主干道,不能太窄。二是增加现有的路网结构,优化通行方式,尽量将居民分散开来,花果园和未来方舟之类的高密度社区不要搞了,因为你交通没上去,怎么能搞这样的社区呢,怎么出去,怎么回来?三是构建立体式交通网络,这个可以向重庆学习,要建山城,就要接山造路,而不是一味开山劈山,成本太大。太拥堵的地方,就搞高架桥,就搭建两层甚至多层公路网,不要人行道、城市路网、高速路网全部搞一起,哪怕你再限行,也一样堵。
  第二,构建品字形城市发展模型,把安顺遵义通过轻轨和地铁拉入贵阳生活圈,扩大贵阳人口流动的速度,构建“大贵阳”发展模式。


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贵阳的中心区域以“品”字形为主,交通以“双三角”发展,同时中轴线贯穿南北,最后形成贵阳、安顺、遵义一体化。但是现在不是很清晰。


  现在的机场、高铁站设置都有问题,没有从大规划上形成呼应,属于想到哪里建哪里,根本没有什么章法,属于乱建。这个与贵阳历史有很大关系,以至于形成了现在的乱七八糟的市内环境,拥堵不堪的交通路网,没有章法的地铁规划,属于为了建地铁而建地铁。清镇、乌当、花溪、贵安新区完全被边缘化,有点荒芜,未来发展不明。

  第三,对红枫湖利用不足,基本属于没开发,如果能像昆明一样,把城市发展按照红枫湖的走势来建,要优美很多,贵阳的发展趋向我感觉应该向西,但是此前一会向北冲,一会向东布局,一会又跑到南边,没有长久的规划,直到近几年才发现其他几个方向没潜力,才搞了个贵安新区,真是亡羊补牢,还是有点迟了。遥看我大西安,多年布局咸阳,西安一直想吞并咸阳,现在搞西咸新区,才有那么点地气,再看贵州,前期布局失误,平坝马场这几年才开发,给了高校大片土地,搞的还是太慢,没有完全拉开。估计20年内,还无法实现一体化,还发展不起来。
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贵安新区规划示意图,三角地带没有形成交通枢纽

 问题:现在规划的贵安新区面积太大,没有重点,没有把它和贵阳真正连起来,无非就是原来全是荒山,现在划出来卖地,让企业搬进去,让学校搬过去,这个饼画的不太漂亮。可见贵阳偌大个政府,智囊团队水平有限,视野不够宽广,虽然方向对了,但是没有走好。

手里有五十万左右闲散资金,一线城市已经高攀不起,想找一个有发展前景的地方投资买套房子,现在贵阳市在大力发展大数据产业,房价较之其他省会城市也不算太高,加之气候条件不错,因此就考虑年内入手一套房子自住兼投资,家人夏天可以去避暑,不去的时候可以租出去。不知道这个想法是否靠谱,希望知情人士能指点一二~~~~目前重点看了两个区域:观山湖区和花溪区。观山湖的房子这一年来涨幅比较大,原因是交通和配套都比较完善,而且贵阳市政府也在该区域,属于贵阳市重点发展的新区,人气比较旺,缺点是新开楼盘价格高,基本都在一万上下,投资压力比较大;花溪区属于贵阳的生态涵养区,环境好,适合养老和居住,缺点是周边配套不行,而且交通不便利,据说轻轨要到2022年左右才能修通,现在在售的楼盘均价在6000——7000上下,碧桂园等很多品牌房企都在此区域布局,这个区域目前来看还属于洼地,但是未来发展情况还是未知。不知道该如何抉择,请大家帮我分析分析,不胜感激。如果有贵阳本地人,方便的话请谈谈您对这个城市未来发展的看法~~~~谢谢

  贵阳房价是最近一两年刚涨上来,而且各地差异化比较大,花溪大片土地,和广州的番禺差不多,一时不会大涨,观山湖是因为楼盘有限,租房人多,房价被炒高的。。贵州地处西南,经济总体发展前景不看好,不建议投资。总体来看,未来贵阳房价坑定还会涨,但是涨幅应该不大,到时转手不好出。
  自住的话尽早下手,贵州经济比较畸形,留不住人才。

 贵州发展大数据的主要因素有:
  第一,政策导向,国家有相关政策扶植,对企业在税收和土地政策上有优惠。
  第二,资源优势,包括电力资源和人力成本资源,一般较低,指出成本远低于沿海。人力资源方面,贵阳几个高校正在培养中低端的电信和计算机人才。
  第三,气候优势,夏天气候凉爽的地区可以节省大量的电力费用支出。
  第四,信息传输优势,内陆地区对于链接网络资源,整合数据资源有巨大优势,这个就和郑州一样,有交通链接优势。

 (风清扬斈,不断更新,原贴发表于天涯论坛http://bbs.tianya.cn/post-house-773380-1.shtml

房价还是那句,短期看金融,中期看土地,长期看人口。贵州与其他地方比较,在人口增长方面还是很有优势的,一家生三四个的很多,少数民族也多,从长远来看,贵州人口不会大幅衰减,因此,省会贵阳的房价不会出现大幅下跌,如果投资贵阳的房子,抵御通货膨胀是没问题的。但是短期如果想炒,估计空间不大。

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  • 网友评论

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    最新评论

    • 风清扬斈 2019-04-02 22:26:07 回复

      @2016粮棉 2019-03-24 09:06:59
      楼主:辛苦你了。想买一套小房用来避暑,交通生活方便,可以推荐下吗?
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      如果你的目的是投资+旅游,购买的操作空间还是比较大,观山湖公园附近,花溪公园附近,黔灵山公园附近,尽量找交通便利,又有水的地方,尽量不要买旅游集中地区,主要是人太杂。观山湖公园附近临近高铁、政府和地铁,非常方便,花溪那边大学比较多,相对人文气氛比较好。黔灵山在市中心区域,选择余地比较大。个人感觉花溪那边相对较好,一是价格不是很高,二是生活氛围较好,三是马上要通轻轨。注意现在购买增值空间不会太大,甚至有贬值的风险,当然如果是四五十平的小户型,那到无所谓。

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