论未来的房价,从2019年到2020年

风清扬斈 4个月前 (02-08) My Articles 709 0

 


2018年大家谈论最多的不是谁家孩子考上大学了,不是自己职务晋升了,不是赚了多少钱,是房价。从2016年开始,房价疯狂大涨的势头在各个城市上演,先从一线开始,然后蔓延到周边省会,直至西部城市。即使以前默默无闻的西部城市,比如重庆、成都、贵阳、昆明、西安等,也都纷纷涨起来了,而且是翻倍暴涨,现在的人们谈房价,就和06年的时候谈股票和基金一样,痴迷乃至疯狂。有钱没钱,买房过年,买房结婚,买房给孩子,买房抗通胀,买房买安心成为当前老百姓的共识。各个地方买房成了抢房,想买的几乎买不到房,从明面上看,房源紧张,供不应求,于是政府开始到处限价、限购、限售,房产登记、房地产税呼之欲出。本人花了点时间研究了一下当前中国的房价走势,基于目前的现状,我们必须看到以下几点现状:

第一,中国的房价从1998年房改以来,一路上涨,一直以曲线爬坡的形式不断上涨,尤其是北上广深以及周边城市,基本都是这个规律。到目前为止,我们找不到房价下跌的省会城市,找不到买了房子后悔的例子,只有卖了后悔到死的,崩溃的,因为卖房夫妻吵架离婚的,房子的无限上涨教训了一大批看空唱空,跟着政府屁股走的老百姓。

第二,政府一直在调控,从ZHU总理,到WEN总理,再到现在XI主席,一调再调,但是一直在涨,当然,横盘也是有的,比如2008年金融危机,房价跌的可怕,为了让经济不下跌,就只能发钞票给银行,让银行像放水一样放给市场,那几年钱好赚的要命,感觉就是捡钱。甚至在2014年前后中央大放水货币给楼市,政府推出了20%首付,目的就是去库存,号召大家买房,甚至开发商还搞过零首付买房,来刺激房价,直接拉动了M1,M2,钱向洪水一样的涌来,有人赶上好时候,大赚特赚了一笔,有人没抓住,一无所有,因为一套房子,一下就拉开了本来差距不大的两个家庭,贫富差距因为一套房子拉开了。这是不争的事实,因为是历史,无可反驳。

第三,房地产是支柱产业,中国大搞基建,大搞城镇化运动,靠的就是房地产,房地产一倒下,那整个经济就要倒,谁也不敢让这个大厦倒下。有人说房地产是泡沫,是虚拟经济,但是你看一下,多少人围绕着房地产,首先是建筑工人、钢材、装修,其次是银行、地方政府、税收,还有快递、家电、家具、绿化,所有的产业都能和房地产扯上关系,房地产停下来,就是整个经济停下来,就是无数人的失业。

第四,政府的目的不是降房价,降价是媒体说的,政府从来没说要降,一直说的调控,从目前来看,稳房价,稳预期,是当前政府的主要目的和动作,一切围绕这个展开。房价过快上涨会引发泡沫,房价大幅度下跌,也会拖累实体经济和基础建设,这是地方政府无法承受的,尤其是新兴城市,新二线城市,新区,开发区,都要靠这个。可以说,房地产捆绑的不知是房奴,其实是整个中国的经济发展巨轮,房地产一旦停止,经济也就会止步。

第五,中国老百姓真的很苦,为什么这么说了,中国人一直在努力工作,但是报酬少的可怜,大量的财富被转移,有人一旦登上金字塔顶端,就会大规模的转移资产,相当于这些财富没有回馈到社会,老百姓自然感受不到幸福。这样一来,中国老百姓手里有钱了怎么办,存起来,那是笑话,物价不断上涨,八十年代万元户现在不够吃几顿大餐,凡是有点金融知识的都不会把钱存进银行,因为通货膨胀,物价贬值太快。投资股市,那是陷阱,中国的股市不是投资,而是有钱人敛财的工具,看看A股在什么位置就知道的,房子已经不是那房子,股市还是那股市,暴涨的楼市,不变的股市,股市不是一般人玩的,因为老百姓玩不起。还有基金期货黄金什么的,你投过就知道,基本没有什么利息,中国所有银行的活期年率低的可怜,连2%都没有,也就是说你存1000块进去,过一年去取,扣了什么卡费手续费,估计一百块钱都拿不到,利润全归银行了。老百姓终日劳作,攒点钱,根本没有投资渠道的,只能眼看着货币贬值。现在的年轻人,懂点经济,有点钱,绝对不会傻到把钱存到银行,起码余额宝和各种宝的利率都高很多,更别说P2P之类的高风险高回报投资渠道。这样一来,老百姓就只有一个投资渠道,就是买房,这是最稳妥的,所以中国人房子的自有率世界第一。安居乐业,落叶归根,自己有套房,心理不慌。此乃现实,血淋淋的。


基于这种现状,房价的发展是可以预见的。长期混迹各大论坛,你会发现,那些一路唱空的,或者卖房的,或者说房价会跌的,或者卖了房子再买的,基本都沦陷了,都不在发帖了,反而是那些预测房价上涨,预测新一线城市大涨的,都被奉为神灵,被无数粉丝膜拜,这是为什么,说明唱空被打脸了,而且是无数次,2002年,2006年,2012年,2016年,哪年房价看起来要崩了,结果又不是飞机一样上去了?因此,这几个预期是肯定的:

第一,房价不会跌,特别是一线城市,还有经济发展强劲,人口不断增加的省会城市,房价跌不下去。深圳政府手里连卖的土地都没有了,房价怎么可能跌下去,因为没有供给了,供给枯竭,房子稀缺,肯定会涨,只是涨幅大小和周期的问题。

第二,小村镇,小县城,偏远地区,房价不会大涨,甚至有跌的空间,因为年轻人都去城里买房了,谁还会回去啊,小县城没有就业机会,没有教育资源,人口外流,长期看人口,房价没有持久上涨的动力。

第三,限购的城市房价不会太大波动,原因很简单,政府用计划和行政操控了价格,中国不是市场经济,不能用市场规律来判断房价的涨跌,还有看行政手段,跌了不让你卖,涨了不让你买,政府的神操作,房价不会太大变动,要相信政府,相信党,没错。

第四,房价的变动要看房价的制定者是谁,是房空吗,是房多吗?这个不好说,广大的公务员是靠工资生存的,工资从哪里来,靠税收啊,税收从哪里来,当然不是从你一分钱没有的穷人手里收上来,是要靠中产、富人阶层那里拿,蛋糕那么大,只有分法的区别,没谁能把蛋糕做到无限大。

第五,2019年房价不会大跌,尤其是新一线城市房价还会小幅上涨,三四线城市房价以小幅震荡为主,五六线小县城不会大幅上涨,甚至有跌的空间。19年是一个稳预期的时期,如果你住老的步梯房,可以换电梯房了,如果你住洋房,可以换大平层了,如果你已经住别墅,可以投资到其他地方。如果三月份没有出台什么政策,房价就会维持不变。

第六,未来棚改不会停止,农村改革不会停止,城镇化的车轮不会停下,回不去的农村,留不住的城市,无处安身的灵魂,是未来社会发展的趋势。这是经济发展必须要面对的,没有妻离子散,没有背井离乡,没有男儿志在四方,哪来的发展,哪来的安居乐业。说直白点,你不当韭菜,就当镰刀,不是谁都能当那收割人。这是社会金字塔的建构决定的,不是官二不是富二,也不是人人都可以陪太子读书。

那么我们要怎么做,特别是在2019年这样一个房地产不确定的年份里,可以考虑如下几点:

第一,没有房子的,也就是说的刚需,如果手里有钱,有首付,压力也不大,应该尽快上车,不要等房价跌了买,你赚的永远没有房价涨的快,原理很简单,政策制定者要吃饭,钱要从地产商那里收,中间有个差值啊,所以不要期望房价跌了买,只要房价稳定了就可以买。当然不要在泡沫大,大家都疯抢的地方买,比如2018年上半年的西安,2017年下半年的成都郑州南京,疯抢必然形成泡沫,不适合刚需入手。

第二,房子多的,到底要不要卖,前面我说了,中国人的投资渠道几乎没有,房子是最好的投资渠道,虽然流动性差,但是保值啊,适合长期持有,万一需要用钱,甩卖就换出来了。所以只要你不是钱多的用不完,买房没问题,只是不要把房子用来炒,不要用高杠杆去炒,适当贷款是可以的,可以用来对冲通货膨胀。如果钱比较多,除了住宅,商住和商铺也可以购入,但是钱不多,最好别买商铺之类的,原因不多说,前辈意见很多了,不赘述,可以去搜。

第三,房产税来了怎么办。这个大家其实不用担心,尤其是手里也就几套房的,基本不用考虑。原因很简单,房产税是政府用来增加收入的,不是用来控制房价的,那些希望房产税出台房价暴跌的,基本都是房空,这是不可能的,也不会发生的,政府不会让这样的剧情上演,大家大可放心。网上有段子说十套以下的都不用担心,虽然是调侃,但也有一些道理。

第五,国外投资买房好不好。很多论坛上忽悠大家去东南亚买房,比如去泰国、老挝、印尼,甚至日韩美欧去买,这个看个人情况,如果你有出国打算,而且英语流利,在国外能够谋生,那么逃出去未尝不是好选择。如果你外语不通,对国外生活不熟悉,建议还是别贸然下手,别被忽悠了,国外的房产税收到你破产,那是富人的游戏,Hw老板女儿可以,强哥可以,甚至某省部级大员的女儿女婿可以,但你就确定自己一定行?不见得,还是慎重为好。

总体来说,2019年以后,甚至2020年以后,随着调控和各项政策的推进,炒房的空间在缩小,由于人口在缩减,未来小城市的房价不会大涨,但一线和新兴城市买房绝对不会吃亏,稳字当头,大家好好去品吧,在这样一个特殊的历史时期。新时代,要相信党,相信政府,党在房在。(风清扬斈)

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