高房价毁灭香港经济活力?内地或正在重蹈覆辙

风清扬斈 3年前 (2016-08-11) 网络资料 1203 0

 创业十年,不抵买房一套。有能力而没有原始积累的人,在这个城市不吃香,而没能力、肯啃老只会买房的人反而大赚特赚,会打压创新、催毁城市的创业激情,这样的城市是没有未来的。

作为发达地区,香港人均收入水平高,但物价水平更高,生活负担极重。

政府对土地供应的严格管制,使得土地价格居高不下,只要手里有土地储备,做房地产几乎稳赚不赔。

全香港的相当多数企业与个人充当的是为港府与家族企业打工的角色。能够例外的只有金融业等少数几个行业,涉及到雇员人数少、惠及人群少,与绝大多数香港人的生活是无关的。

多数行业是自由放任经济,只在土地等极少数行业实行严格管制。但这恰是一种最差的自由。

把眼光投向内地,我们会发现内地经济正逐步踏上香港已经走过的道路。

京沪房价长期保持快速增长,会产出金融挤出实业的现象,严重打击创业与实体经济。

诡异之处在于,香港化的过程是一个棘轮,一旦进入,只能继续强化,而无法退出。

香港化下的京沪两地,大量的原住民和新进房产所有者成为既得利益群体,他们不允许房价出现些许的下跌,而政府与银行基于财政收入稳定和金融系统的稳健性,同样不允许房价进入下降通道。

据报道,在近日地王潮的推动下,京沪部分房屋楼板价已经超过香港昨日(8月8日)拍出的相似地段的楼板价。以高房价闻名的香港是否会被北京上海后来居上?香港经济陷入困难,高房价是一个重要的推动力,而大陆的北京和上海又可以从香港的发展过程中吸取怎样的经验和教训?

香港经济以“自由”著称,其奉行自由市场资本主义经济体系,政府对经济运行施行自由放任政策。诺贝尔经济学奖得主米尔顿•弗里德曼视香港为自由放任经济典范,其一生中多次把香港作为自由放任经济体的代表。

然而,近年来香港经济逐步走进死胡同。近些年香港呈现的诸多现象越来越撕裂香港社会。

这些现象及趋势,我将其命名为“香港化”,香港化不仅仅是香港一城一地的现象,内地的北京、上海等地也渐次呈现香港化的很多特征。

香港化的表现

何为香港化?直观看来,主要体现在三个层面:第一,房价高、物价高、生活成本高;第二,收入差距大、社会资本差距大、阶层流动难;第三,本地与外地居民冲突明显。同时,房价高也是其它所有问题的主因。

香港楼价数十年来都保持着较高水平。港岛套内160平方米以上的房型,单位房价超过25万港币,这意味着每套E型住宅至少需要4000万港币。即使在房价水平最低的新界买一套40平方米的小户型住宅,也需要332万港币,2013年香港全行业工资中位数是14100港币(香港政府统计处统计),相当于其19.6年的收入。

作为发达地区,香港人均收入水平高,但物价水平更高,生活负担极重。根据香港政府统计处的《二零零九至一零年住户开支统计调查》,仅食物和住屋两项,就占据了香港居民总支出的56.8%,算上水电煤等刚性家庭支出,一个正常家庭收入的六成基本都被用在了吃和住等刚性生活成本上。

以恩格尔系数(食物支出占居民总支出的比重)来衡量,伦敦、纽约、东京等国际一线中心城市,恩格尔系数一般低于20%,像2003年时,纽约、巴黎、东京等地分别为14%、16%和19%。而香港2000年、2005年和2010年这一数据分别为25.7%、25.8%和27.1%(政府统计处的住户开支统计调查)。不仅远高于上述与香港齐名的国际中心城市,还处于连年增长的状态。

土地限量供应导致房价高

高房价当然是因为香港政府从来没有管过房价,收入分配差距与财富差距较大,也因为香港没有采用累进税制和遗产税。这些都指向香港的自由放任政策。

香港的土地可谓是寸土寸金,总面积仅1100平方公里,略高于上海的1/6,略低于北京的1/15,但人口却高达720万,整体来看,香港人口密度很高,远高于上海和北京。即使如此,香港还是有高达三分之二的土地是林地、草地、荒地、湿地和灌丛,这些土地不做建设用地开发。城市建设用地仅占总面积的23.9%(2013年),按此计算,人口密度高达2.74万人/平方公里。

问题是,香港政府对此毫无要纠正的迹象,从2000年到2013年,长达13年,香港住宅用地仅增加了9平方公里,合900公顷,比2013年上海一年的住房用地供应还要少100公顷,平均每年仅增加70公顷,是上海一年的1/14。商业用地13年时间甚至仅增加了100公顷,年均7.7公顷。

政府并不是香港唯一的大地主,新世界[-1.52% 资金 研报]、新鸿基、恒基等地产商是政府之外的地主。据原新鸿基创始人郭得胜的私人助理统计,截至2009年,仅新鸿基和恒基拥有的可供开发的农地就高达527.7公顷,相当于最近15年香港平均年供地数量的7倍。政府对土地供应的严格管制,使得土地价格居高不下,只要手里有土地储备,做房地产几乎稳赚不赔。

在香港,以李嘉诚、郑裕彤、李兆基、郭氏三兄弟、吴光正及嘉道理为代表的几大家族企业几乎控制了全港最为重要的商业机构,包括香港唯有的两家电力公司、水务公司、煤气公司、两家绝对垄断的百货公司以及各自为数众多的上百家公司。一个普通人在香港的一天生活,很难避开与这几个家族的公司打交道。

全香港的相当多数企业与个人充当的是为港府与家族企业打工的角色。能够例外的只有金融业等少数几个行业,涉及到雇员人数少、惠及人群少,与绝大多数香港人的生活是无关的。

“自由”外衣下的垄断经济

这样看来,当下的香港,只不过是用自由放任的外衣掩盖了土地数量管制下的垄断本质。

多数行业是自由放任经济,只在土地等极少数行业实行严格管制。但这恰是一种最差的自由,在土地政策等关键性行业的严格管制,保证了大地产商的利益。

在这一前提下,坚持自由放任政策意味着放任这些地产商滥用市场支配地位,肆意向上下扩张,挤压中小企业的生存空间,加剧垄断趋势。这并非是自由放任的本意。

在基础民生行业、公用事业和地产处于垄断角色的几大公司与家族,很容易对上下游竞争性行业的企业和消费者榨取经济租,是一种变相的汲取社会资源的渠道,保证他们垄断的前提下,让上下游市场自由竞争,允许他们滥用优势地位,以多元化、兼并上下游企业,造成横纵向一体化。

这与中国内地的国网、石化、电信扮演的角色有什么区别?如何能算得上是“自由经济”?

上游的国有企业就占有了垄断的经济租,对下游的民营企业及消费者实行垄断价格,民营企业即使再有竞争优势,也不得不在关键要素上任人宰割,利润再高,也会被上游垄断的国有企业所侵蚀。

中国经济的实质变成民营企业和消费者为国企打工。因此根本不存在胡鞍钢所谓的国有企业与民营企业相互合作、相互竞争的“两条腿走路”的新格局,而是国有企业拄着民营企业的拐杖“跛脚走路”的扭曲局面。

这些,国内学者已经有很多文献在讨论,包括港科大的王勇等学者,都有不错的论文证实了国企与民企的上下游关系,以及上游垄断下游自由竞争的关系,是国企营利的主要机制。

只不过香港没有国有企业,而是地产商罢了。

内地经济的香港化

把眼光投向内地,我们会发现内地经济正逐步踏上香港已经走过的道路。

2013年一、二线城市的房价大涨,根本原因在于住房需求增长了18%,而住宅土地供应量同比却下跌了13%。在这一年,全国土地出让金总额超过3万亿,是2012年的150%。2013年上海的住房用地供应计划为1000公顷,低于2005年以来的7年间土地平均年度实际供应量。但上海的土地出让金收入近2130亿元,超过2010年的历史峰值。

再来看北京,其住宅土地供应近些年的多数年份也是逐年递减。2011年时,北京市为常住人口2000万人,房地产开工面积是1639.5万平方米。而同期的鄂尔多斯[-3.16% 资金 研报],房地产开工面积达1009.4万平方米,是北京的6成,而它的人口不足200万,是北京的1成。

土地批租制度下的土地供给毫无疑问会被抑制,只有这样,才能获得垄断利润。对一个人口净流入的城市来说,一面是需求增长,一面是土地供给饥渴,房价上涨丝毫不意外,差别也只是涨得“很快”还是“非常快”。相比大多数二线城市,京沪的住宅土地供应量相对于其常住人口规模来说,都太少了。

为了维持名义的地价,北京对土地用途管制保持了高压态势。想想,北京人口相当于上海的8成多,而面积是上海的2.5倍,大量的土地是以未利用地和农村集体土地的形式存在的。农民偷偷的将农地租给开发商,建成楼盘,再以市价一半甚至更低的价格卖给城里人,俗称“小产权房”,包括太玉园等知名的小产权房社区。

如果小产权房成为潮流,势必会抑制国有建设用地的价格,坐大以后更可以挟民意转正、合法化。因此,在清理小产权房上,北京表现的最坚决,2013年下半年,北京累计清理了近400万平米的小产权房。

京沪房价长期保持快速增长,会产出金融挤出实业的现象,严重打击创业与实体经济。这对京沪来说,才是致命的。创业十年,不抵买房一套。有能力而没有原始积累的人,在这个城市不吃香,而没能力、肯啃老只会买房的人反而大赚特赚,会打压创新、催毁城市的创业激情,这样的城市是没有未来的。

相形之下,年轻人在京沪没机会,反而是一个小事情。京沪这时变成真正的“上海滩”,成为年轻人淘金、闯滩的地方,赚到钱、能立足则留在京沪。留不下来,就当成镀金之旅,靠在京沪的经验,在其它城市打拼。

诡异之处在于,香港化的过程是一个棘轮,一旦进入,只能继续强化,而无法退出。香港化下的京沪两地,大量的原住民和新进房产所有者成为既得利益群体,他们不允许房价出现些许的下跌,而政府与银行基于财政收入稳定和金融系统的稳健性,同样不允许房价进入下降通道。表面上来看,受损的只是新进京沪的外地人,由于他们零散而弱小,很难集聚起政治力量去改变这一政策。


  土地市场的“火暴”程度丝毫不减当年。

  官方统计显示,全国超七成的省份土地收入在增长,其中浙江、安徽、海南、广东增幅较大。根据国土资源部近日发布的数据显示,今年上半年全国土地出让面积9.15万公顷,同比增长0.1%。土地出让合同价款1.32万亿元,同比增长24.8%。

  今年半年间,50个主要城市土地出让金总额首次突破万亿元,高达10243亿元,远超去年同期的6973亿元。全国50个主要城市冒出200余宗“地王”,堪称有史以来高价地最密集涌现的半年。

  疯涨的地价带动了房价上涨。房产租售服务平台安居客发布的全国主要城市房源数据报告指出,上海、北京、深圳三地,眼下价格达500万元以上的房源占比分别达到36.6%、39.7%和31.1%。而去年同期,这一数据分别是28.7%、29.9%、24.5%。

  知名房地产专家周建成在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,正确的逻辑应该是房屋价格上涨引发土地价格上涨,但因为现在土地价格迅猛上涨,导致整个链条都发生了改变,即变成土地价格上涨带动房屋价格上涨,以至于一线城市的房价已涨到了“离谱”的程度。

  高价地块并不仅仅出现在一线城市,二三线城市也频现地王。中原地产研究报告指出,上半年地王诞生地由一线城市蔓延至二线城市,苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。

  而一则更有“深意”的数据是2016年我国最新财政收入。数据显示,今年上半年我国契税2163亿元,同比增长14.8%;土地增值税2357亿元,同比增长13.1%。另外,房产税1169亿元,同比增长8.5%。

  可见,各地对“土地财政”的依赖仍在攀升。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国产经新闻》记者分析,地方土地财政与今年上半年房屋销售市场的活跃有关,房企资金到位情况不错,而且积极补库存的需求也比较充足。从该角度看,土地市场的活跃是必然现象。

  “但在今年的资产泡沫风险中,地价过高也是一个问题。后续若要继续保持土地收入增加,就需要在土地出让金支付等方面有一些新策略,进而降低房价。同时对于部分盲目高价拿地的房企,适当增加各类税费负担,进而抑制购地的狂热情绪。”严跃进分析。

  周建成也认为,现在上海、南京、合肥等地的地价已非常高昂,房企都在以未来1-2年房价增长20%-50%的预期在买地。基于此,未来房价若不同比上涨20%-50%,这些新入市的地王又将面临去库存的窘境。这其中就蕴含了巨大的风险。

  一直以来,“土地财政”就如同悬在地方政府头上的达摩克利斯之剑。有关培育新的经济增长点,发展新产业的声音一直存在。

  严跃进认为,若要扭转土地财政模式,本质上还需各地产业经济多元化发展。对于后续的新产业导入也需有新的策略。比如,可以凭借互联网大力发展休闲经济和消费经济。

  然而也有悲观的论调指出,在整体经济结构转型过程中,新产业发展不可能一蹴而就,各级政府面临较大财政压力,土地出让收入成为了政府阶段性创收的主要来源,地方财政收入结构依然没有明显好转。

 

 试图用纯经济理论方式解释并预测指导这片国土的走向,显然是天方夜谭式的幼稚,多少尚有一定西方成熟市场经济理论的学者,在阶段内早都发出了房价警告论,然都被现实打了脸,反不如业内受益的房地产大亨任志强风光,于是在一定的时间内,理性市场经济学在这片国土走向沉寂和死亡,被西方所唾弃并防范的政治经济学,短期效应却误认为固化,并刻意耀武扬威,自我膨胀的结果必然是崛起论和大国梦,此状况更导致飞扬跋扈不可一世,应该说这是现实狂妄者普遍的心态。

  事实这样的心态没有合理的逻辑,更经不起历史的考验,可能大国崛起梦还没有做够,随动态世界局势的改观,这种无本之木无源之水又发生轮回,渐渐回归起点,这也是现实迷惘的根本所在,究其原因是所依赖的政治经济学必然的宿命,纵观世界历史和现实,没有一个是可以逃出这样命运的。

  曾经法国拿破仑看似在传承自由时代的平等、自由、博爱理念,但其方式还是政治经济学内核,所以最后演变为少数人,甚至狭隘民族利益观,最终招致更多民族的反对;二战期间的希特勒和日本莫不如此,更是政治经济学走向,即权力极端化的结果;前苏联正是自己一再奉行强权政治经济学,才把自己彻底窒息,走向解体,如今的俄罗斯恰恰是普京尚有强权大国梦的举措,看似走向民主的架构,实际更多内涵还是政治经济学,所以一再尴尬。在这里可以把政治经济学归入经济学范畴,更可以说是一种国家权力经济战略,实际就是强权手段,精英方式。

  其实在这里是想探讨一下这片国土高房价到底还能够走多远,还是忍不住谈古论今,是不是跑题了,没有,只是明确交待在市场经济国际大背景下,大陆理性经济学家为什么被打了脸,许多按照市场方式得出的结论,反倒和现实走向渐行渐远,这就是说看似走向市场经济,实际骨子里,本质上还完全是政治经济学,并非市场说了算,权力任然是第一性的,如此对接之错自然就是南辕北辙,任志强恰恰起源于体制,和众多房地产大亨一样受益于现实权力,只能说是把这种真实的结构看得更清楚,所以十言九准,换言之他是中国房地产赌场上知道底牌的。

  更多理性经济学家,包括笔者这么一个经济学爱好者,只能说天真了,然现在也是有所认知,已经严重超越现实架构的禁区,不得已在纯经济言论上沉默,应该说是一种绝望,更有诅咒,也就说在技术层面,怎么样都憾动不了现实迷惘,只能看着政治经济学走向悬崖,直至粉身碎骨,只是很悲哀又绑架一国家,一国民作为陪葬。

  政治经济学即权力经济方式就是一条阳光大道吗?未必,历史上拿破仑成了笑话,希特勒估计是在人类阳光史上不可能正名,至少他的祖国德国不再认可他的方式,根本不像这片国土老有历史上的强人帝国梦,现实的日本汲取强盛精神,但更是二战后通过美国一揽子社会民主化改良后,早已告别了过去那种凭借武力构建的权力政治经济学方式,从内阁首相到民众,更多趋向脱亚近欧,正是更多相对公平公正和自由的市场经济理念与氛围,所以他们的创新科技是世界顶级,从首相频繁变更就可以看出权力的淡化,国之强盛在国民,根本不在于首相怎么样。相反再看已经是社会变革了的俄罗斯,正是还崇尚政治经济学,即强人政治,所以依然是险象环生,并不被世界主流认可,还在无赖的名单挂着,自己走得一点不轻松,至于北韩更是政治经济学奉行的极致,至于未来会是怎么样,更没有悬念。

  中国房地产是主流或者说领衔政治经济学的集中表现,就从现实撇开法制意义上的拆迁,特别是地方各级政府的卖地财政,即土地财政之维系权力运作更是明显,或者说是最好的铁证,所以事到如今等于是走到悬崖上最后一搏,根本就无短期退步之可能。

  就权力(社会管理架构)而言,房价这已经不是市场范畴的供需所决定的价值问题,而是一个既存体制能不能生存,如何生存的问题,所以房价超越经济化概念,已经是政治范畴,直观讲等于是一种维护既有社会架构或者说保持统治的一种根本方式,至此情况下,你说可以降吗,也敢降吗?所谓一切有利于促进房地产健康发展的政治术语,包括一切手段都不是惠民,只是如何忽悠你入套,保证权力在进一步奴化扩大化之手段下得到保证,这才是唯一。

  其实,房地产本身不恶,它是一个行业,一个经济学内容,房价更是一个经济概念,完全遵从于市场供需原则,只是被权力在市场化大背景下,加强权力或者保障权力存在的工具,不是房地产绑架社会,恰恰是权力过度运用房地产平台的结果,最后形成了彼此依靠,狼狈为奸,祸害国民,摧毁一切之法律道德和社会人伦,让一个国家混乱,民众浮躁暴戾。笔者从来不松这样的口:房子必将是现实社会架构阳光下立体的坟墓,诸多事实已经在这么证明。这片国土政治经济学之毁灭性,最终在经济的层面集中暴露于房地产上,也可谓成也萧何败也萧何。

  政治经济学往往着重的是权力,固化的更是权力,政治超越经济,换言之经济是为政治服务的,这和世界主流通行的政治为经济服务恰恰相反,经济是大众化概念,政治却是一个阶层,甚至少数人的事情,于是极端效应性,也是存在的必然导致短视性、功利性、历史割裂性,放在人类共性的东西和历史过程讲,是具有毁灭性的,这就是标榜极致的结果,历史如此,至少文革前的历史很是证明这一点,而现实的政绩工程和面子工程更在延续证明,其实一切都是权力政治存在的需要。

  诸多的事实证明,这片国土的房地产经济,表象是市场化,实际完全是政治经济模式的产物,并成了世界经济转型而自己跟上步伐后的救民稻草,岂能被轻易放弃,所以高房价是弱智管控社会的产物,更是维护坚持这种弱智管控社会的基础,当传统政治经济模式还存在的时候,至少在主流层面是不可能让房价降下来的,所以高房价究竟还能够走多远,根本不是用经济的办法来判断,完全是你对现实架构还能够存活多久的看法,依然拿经济的办法判断分析,一切所谓的理性,依然是打脸的结局。

  政治经济的需要,会想尽一切让你进入高房价序列,这也是不把原罪揭开的需要,然愿望归愿望,市场经济的潮流浩浩荡荡,互联网信息技术的变迁,总在悄然无息的改观着一切,比如网购的存在,严重冲击商业地产,商业地产的衰败也在改观着居住模式,所以期待眼下房价拦腰砍,可以说是黄粱美梦,但想凭借高房价诱惑的下的房地产再度实现政治经济学的辉煌,更是白日做梦,故此房价的变迁已经是一个社会能否整体变化的标志。政治经济学注定是要被淘汰的,历史上谁都没有达到自己的辉煌,那么高房价究竟还能够走多远,请自己判断。

  甘肃天水 普欣
2015-11-20

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